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マンションを貸してお金を増やすことも

以前は不動産投資というと、不動産を安く買って高く売ることを指していました。バブルの頃のイメージは、そんな感じですね。しかし最近では、人に貸して家賃収入を得る目的で不動産投資を行う人が多いでしょう。

不動産を賃貸に出すというタイプの不動産投資は、不思議な事に、簡単だというイメージがあるようです。昔のアパートの大家的な感覚があるのでしょうかねえ。

でも、投資として考えると、転売目的の投資に負けないくらい難しいものだと認識しておいた方が良さそうです。

不動産でお金を増やすことが出来る

お金を増やすというと金融商品を思い浮かべがちです。しかし実際は、金融商品以外でもお金を増やすことが出来ます。

金融商品以外の方法で、代表的なのが不動産投資です。不動産を買い、それを高値で売る。不動産を人に貸して家賃収入を得る。こういった方法で、お金を増やすことが出来ますよね。

不動産以外にも絵画や貴金属などを安く買って高く売るといった方法もあります。

不動産投資には高額の元手が必要なのか?

さて、不動産投資と聞くと高額の元手が必要な印象があります。

ワンルームマンションでも都内の新築だと1,000万円以上はしますからね。ですから、いかにも金持ちの投資という印象があります。

しかし、実際にそんなたくさんの元手がなくても不動産投資はできそうです。多額のお金がなくても投資するコツは、中古マンションを購入することです。

例えば、JR山手線沿線のマンションでも中古マンションなら500万円台から投資可能です。500万円なら頑張ればなんとか投資できそうな気がしませんか?1

さらに、地域によっては300万円程度から不動産投資が出来そうです。このくらいの金額だと、株式投資するのとそんなに変わらないという感じですよね。

不動産投資でお金を増やす方法は2つ

不動産投資でお金を増やすには次の2つの方法があります。一つは不動産を安く買って高く売る方法で、もう一つが不動産を人に貸して賃貸収入を得る方法です。

私たちは、どちらの方法を選べばいいのでしょうか。ちょっと検討してみましょう。

転売して儲けるのは厳しいか

バブルの頃には、安く買って高く売るということを繰り返すことで、お金を儲けた人も多かったでしょう。しかし、最近は、以前ほど不動産価格が上昇する事は期待できないと思われます。

不動産は税金も仲介業者への手数料もかかります。ですから、価格上昇を期待して所有するというのはもともと厳しいものなのです。バブルの頃には、そのデメリットを上回るような価格上昇があったわけですね。

もちろん今でも、転売してお金を増やすことが無理だとは思いません。ただ、以前ほど効率が良い方法ではなさそうです。

賃料収入を得る事なら可能

もう一つが不動産を購入し、それを人に貸してお金を得る方法です。

例えば500万円で購入したワンルームマンションを一ヶ月6万円で貸したとします。そうすると、一年で72万円の家賃収入が見込めます。

約七年後には元手の500万円を回収し、その上マンションが残るわけです。これは悪くないですよね。

もちろん、上記の例は単純化していますので、実施にはこんなにうまくいきません。マンションが空室になることもあるでしょうし、家賃収入には税金もかかります。修繕のための積み立ても必要でしょう。手数料や税金もかかります。

しかし、これらの支出を考慮しても検討に値するのではないかと思います。

もっとも、簡単に事項出来る事なら、既にやっている人がたくさんいるはずですよね。実際、そういう人はかなり増えてしまいました。

民主党政権の頃などの景気が悪い時期なら、安い中古のワンルームマンションもあったのですけどね。今は、かなり値上がりしてしまっている印象です。

賃貸目的のマンション投資も、ちょっと厳しいかなあという気がしています。

将来のことも意識しよう

日本の場合、一般的に、マンションの価値は時間とともにどんどん小さくなっていきます。地震があるので、建物の価値の減り方が外国よりも早いのでしょうね。

しかも、その価値の減り方は一様ではありません。立地やら管理やらによって全然違います。極端な話、それなりに利用者が多い駅から徒歩3分物件なら、多少古くても入居者は見つかりますからね。

受け取る家賃の額よりも、価値の減るペースの方が早ければ、その投資は失敗という事ですよね。そこまでいかなくても、価値の減るペースが他の物件よりも早いだけで失敗していると言えるでしょう。

そういう点を考えると、マンション選びに失敗すると、かなり大変な思いをしそうですね。

素人に物件の良しあしが分かるのか

率直に言って難しいと思うのが、素人がマンションの将来価値をどれだけ分かるのかという点です。

もちろん勉強すれば、何もしていない人よりはマシにはなるでしょうけどね。それでも、しょせん素人がやる事ですからね。

しかも、株式投資などのように正確な財務の資料があるわけでもありませんし。結構難しい事だと考える方が自然でしょう。

マンションの相場が安い時期なら、素人でも行けるかなあという感じはありました。しかし、不動産価格が上がってしまうと、かなり難しいと言わざるを得ません。

でも、一般の人が不動産投資に興味を持ち始めるのって、不動産価格が上がってからなんですよね。株などでもそうですが、価格が上がって投資するには遅いと思う頃に、報道などで煽られて投資をしたくなるのです。

でも、みんなが興味を持っている時点で、すでにかなり割高の可能性があるわけです。

REITの方が良いかも

率直に言って、不動産には難しい部分があります。金額が大きいだけに、失敗した時のダメージも大きいです。

そういうリスクを少しでも低減したければ、REIT という選択肢もあるでしょう。リスクとリターンの関係で考えたら、REIT の方が優れていると言えるでしょうね。

もちろん、思い切ってリターンを追求したいのなら、レバレッジがかけられる実際のマンション投資ですけどね。ただ、不動産投資は色々な能力が求められる、ちょっと難しい投資です。

  1. ←実は、これは、以前書いた文章です。2018年現在はだいぶ値上がりしているので、中古のワンルームでも500万円だとちょっと難しそうです。 []

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