不動産

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最近は不動産投資も流行っているそうですが、やっぱり庶民にはちょっとハードルが高いですね。中古ワンルームでも200万円とか300万円程度は無いと投資できませんし。

それに、自分で不動産に投資するのが賢い行為なのかという問題もあります。はっきり言って、リスクが大きすぎると思うんですよね。

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昔の耐震基準のマンションの建て替えを促すために、東京都が容積率を緩和するそうです。

耐震基準というのは建築基準法で決まっています。これまで耐震基準を強化する方向に何度か法改正がされています。1

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  1. 東京都マンション建替法容積率許可要綱の策定について []

マンションなどを買って家賃収入を得ようと思っている人なら、「家賃保証」や「一括借り上げ」という仕組みのを聞いたことがある人も多いでしょう。

家賃保証と言うのは、業者に物件を貸してその業者が入居者を探しまた貸しをするというシステムです。そして、特にマンションやアパートを一棟丸ごと貸す場合は、一括借り上げと呼ばれます。また、少し専門的な用語で、サブリースと呼ばれることもあります。まあ、だいたいどれも同じものです。

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ダイヤモンド・オンラインに、沖有人という人の文章が掲載されていました。「『マンション暴落論者』がオオカミ少年である決定的な理由」というタイトルです。1

タイトルから分かるように、マンション価格の下落はあまり心配する必要は無いという記事です。4ページにわたって長々と説明しています。

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  1. 「マンション暴落論者」がオオカミ少年である決定的な理由
    ダイヤモンド・オンライン 2016/11/10 []

秋田県で6年ぶりにマンションが建つのだそうです。現在の一番新しいマンションの着工が2010年で、それ以来ということらしいですね。1

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  1. <マンション>分譲皆無…秋田で6年ぶり着工
    河北新報 2016年3月26日 []

首都圏を中心にマンション価格が上昇しているようです。そこで、実際の物件価格をチェックしてみました。驚いたことに東京都内だと、広め(25~30平方メートル)の中古ワンルームマンションの値段は2,000万円台が中心のようです。地方なら新築のファミリータイプが買えそうな値段ですね。確かに高い。

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資産運用といえばマンション投資を思い浮かべる人もいるでしょう。さて、今、元手として1,000万円用意できるとします。これでマンション投資をしたら有利に運用できるのでしょうか。ざっくり計算してみた結果、率直に言って、ちょっと厳しい気がするんだけどなあ。私なら違う運用方法を選ぶでしょう。投信とか。

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マンションを売却したり中古マンションを買ったりすると、売買の仲介をする不動産屋に手数料を払わないといけません。これを仲介手数料といいます。

この仲介手数料ですが、率直に言って、かなり大きな額になります。ですから、マンションの売買を考えている人は、コスト要因として、十分に意識しておく必要があるでしょう。

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国土交通省が「中古住宅を安心して売買できるよう、専門家が家屋の傷み具合を調べる住宅診断を促進する方針を決めた」のだそうです。中古住宅の市場を大きくしたいという方針があるようですね。1

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  1. 契約時確認を義務化=中古住宅診断で法改正―国交省
    時事通信 2016年1月10日 []

2015年の「住生活に関する世論調査」の紹介の続きです。

今回の調査で顕著だったのは、住宅は中古でも良いと考える人が大きく増えた点でしょう。何と、3倍増だと言います。1

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  1. 新築マイホーム人気にかげり? 「買うなら中古」3倍に
    朝日新聞デジタル 2015年11月29日 []

朝日新聞の電子版に、2015年の「住生活に関する世論調査」の結果が紹介されていました。1

全体を一言でまとめると、持ち家は不要と考える人が増えた上に、持ち家を希望する人も中古でもかまわないと考えるようになっているようです。とは言え、根強い持ち家新築願望があることも明らかになったようにも読み取れます。

非常に興味深い結果なので、少し詳しくチェックしてみましょう。

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  1. 新築マイホーム人気にかげり? 「買うなら中古」3倍に
    朝日新聞デジタル 2015年11月29日 []

マンションを買うのか賃貸にするのかで、悩んでいる人は多いことでしょう。そんな人は検討する段階で、買った方が有利なのか借りた方が有利なのか考えているはずです。

この検討をするときに、まず考えられるのがトータルでの支出の比較です。大雑把に言うと、将来の毎月の家賃の合計と、頭金の額とローン返済額の合計を比べるのです。

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最近は、住人のいない不動産が増えてきているそうです。要するに空き家ですね。

そして、それに目をつけた新しいビジネスがあるようです。どんなビジネスかというと、定期的に空き家を巡回して、状況をチェックするというビジネスです。

住宅最大手の大和ハウス工業も参入したようで、SankeiBiz の記事になっていました。1

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  1. 「空き家ビジネス」増える背景 最大手・大和ハウス参入で市場さらに拡大か
    SankeiBiz 2015年5月18日 []

SUUMO新築マンションというフリーペーパーで、「貯められない人こそ家を買って資産を作る」という特集が組まれていました。

率直に言って、内容的にはそれほど新しいモノはありませんでした。住宅ローンを組むと税制の優遇を受けられるとか、マンションは資産になるというようなことを買いた上で、新築マンションの勧誘につなげようという感じの特集です。

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マンションに住んでいると、「○○マンション限定で探しているお客様がいます」というようなチラシを見かけることがあります。これには色々なバリエーションがあって「この地域限定で~」などのもうちょっと広い表現が使われる事もあります。逆に期限を明示して「3か月以内にこのマンションに~」やというような突っ込んだ書き方がされている事もあります。

「○○マンション限定で」なんていう文言を入れるということは、そのチラシは他のマンションでは使えないということですよね。そのマンション専用に数十部から数百部程度のチラシを作っているわけです。率直に言って、結構面倒な作業です。そこまでするメリットというのは、一体何なのでしょうか。

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週刊SPA!のサイトで興味深い記事を見つけました。どんな記事かというと、中古マンションを売ったときの体験記のようなものです。記事を書いた人は、なかなかマンションを手放すのに苦労したようですね。

現在マンションに暮らしていたり、投資用のマンションを持っている人には参考になる内容でしょう。興味がある方はチェックしてみてください。1

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  1. 買うより難しい、中古マンション「売り」事情
    週刊SPA! 2015年3月8日 []

Yahoo!ニュースを読んでいたら、自分が持っている空き家をどう再生するべきかという記事がありました。1 空き家の増加しているという状況は、投資用の物件を持っている人には深刻な問題ですからね。こういう記事のニーズも、大きくなっているのでしょう。

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  1. 増える空き家への有効的な投資 適切なリフォームできていますか?
    ZUU online 2015年1月31日 []

産経新聞の記事に、面白い記述がありました。上越新幹線の越後湯沢駅近くのリゾートマンションが、10万円単位でも売れないというのです。1

なぜそんなに安いかというと、もちろん、ニーズが無いというのが大きいのでしょう。しかし、もう一つ大きいのが、管理費や修繕積立金を滞納している場合です。

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  1. 10万円でも売れない“負動産” ゴーストタウン化を招く「空き家予備軍」
    SankeiBiz 2015年2月1日 []

マンションを購入する理由は様々だと思います。ただ、「家賃がもったいない」という理由でマンションを購入する人が多いようです。31.9%が「家賃がもったいない」という理由なのだそうです。1

でも、本当にマンションを買った方が、金銭的に有利なのでしょうか。個人的には、新築マンションだと、買った方が不利なケースも多いと思うのです。

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  1. マンション購入のきっかけ 「家賃がもったいない」31.9%、利便性と価格重視
    MONEYzine 2015年1月31日 []

Business Journal というところの記事に、低価格の中古マンションが増えているという記事がありました。記事によると、首都圏のマンションで、180万円のファミリー向けの中古マンションまであるのだとか。1

首都圏のファミリー向けのマンションと言うと、どう考えても、新築なら2,000万円はしますよね。中古とは言えその10分の1以下の価格で購入できるわけです。

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  1. 100万円台でマンションが買える?すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに(Business Journal)2015年1月8日 []

老後のための資産運用の一つの方法として、不動産を買って賃貸に出すという方法があります。定期的な家賃収入を得ることを目的にするわけですね。でもこの方法、冷静に考えるとそれほど簡単ではありません。

簡単ではないと思える根拠はいくつもあるのですが、このページではその根拠を一つご紹介しましょう。

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不動産を所有する人にとって、固定資産税は身近な問題でしょう。どうやって決まっているのか、全体像を把握しておきましょう。仕組み自体はそれほど難しいものではありません。

ちなみに、住宅に関しては、減税措置もあります。これもあわせて確認しておきましょう。

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農地というのは、勝手に農地以外のものにすることはできません。一定のルールを満たす必要があります。好き勝手に住宅を建てることもできないわけです。

どんなルールになっているのか、基本的な部分を確認してみましょう。

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不動産を持っていると課税される税金といえば、まず思い浮かぶのは固定資産税です。しかし、固定資産税以外にも都市計画税という税金がかかる場合もあります。

都市計画税がどんな税金なのか、基本的な部分を確認しておきましょう。

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マンションなどの情報を見ていると、「用途地域」という言葉を見かけることがあります。

この「用途地域」というのはいったい何なのでしょうか。不動産を探すときにどんなことに注意しないといけないのでしょうか。

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最近のマンションの鍵は、かなり高性能になっています。以前のもののように、簡単にピッキングは出来ません。

しかし、そのことが原因で、別のトラブルを引き起こすこともあるようです。私自身も、自宅マンションの鍵が開かないために深夜に締め出されるという経験をしました。

何だか、本末転倒名感じがしてなりません。こういうことが無いように、事前の対策はお忘れなく。

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お子さんが地元以外の大学に進学することになったら、何かと準備が大変なことでしょう。特に金銭的な部分では、地元に進学する場合に比べて、負担も小さくありません。

金銭的な負担で特に大変なのが、アパートやマンションの家賃です。一人暮らしの学生だと、生活費の中に占める家賃の割合はかなり大きくなります。仕方がない出費だとは言え、毎月何万円もアパートの家賃で消えていくのはもったいないですよね。

家賃としてみすみす毎月何万円も使うのがもったいないと考えるのなら、、考えるべきはワンルームマンションの購入でしょう。一人暮らしの大学生のケースだと、賃貸よりもマンションを購入してしまう方が、結果的にかなり有利な気がするのです。

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先日、土地白書と言う白書が閣議決定されたそうです。その白書によると、8割弱の人が土地も建物も所有したいと考えているようです。これって、マンションも含むのかな?

このニュースを見たときに、率直に言って、ずいぶんたくさんの人が持ち家を希望しているのだと感じました。都会暮らしをしていると、日本人の8割が持ち家派だなんて、にわかには信じられません。まあ、地方に住んでいる人まで含めれば持ち家派が増えるのかもしれませんけどね。

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何週間か前のsuumo の神奈川版の特集で、神奈川県の駅別のマンション価格という特集が組まれていました。

個人的には、武蔵小杉駅の価格が高くなっているのが印象的だったですね。比較的近い武蔵新城駅、日吉駅、矢向駅などと比べると、3割から4割程度高い印象です。

交通の便が良くなったのに加えて、高層マンションが増えたと言うのが原因でしょうか。武蔵小杉周辺は、ここ数年間でかなり価格が上昇した感じですね。

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朝鮮総連の本部が競売にかかるそうです。3月12日から入札の受付が開始されています。

記事によると、入札の最低額は21億円ちょっとということです。これは市場価格の3分の1程度なのだとか。つまり、入札価格によっては、かなりの掘り出し物になるわけです。

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生活保護問題がにわかに盛り上がっています。
スポニチによると、キングコング梶原の母親も生活保護の受給をしている事がわかったようです。1

個人的には、次長課長河本のケースよりも、梶原のケースの方が興味深い点が多そうです。
スポニチの記事は短いものでしたが、様々な疑問点が浮かんできたのです。

面白いポイントも含まれていると思うので、ちょっと紹介したいと思います。

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  1. 梶原 ローン月40万円も負担…母の思い「雄太に迷惑掛けられない」 []

マンションの更新料訴訟で、最高裁判決が出たようです。
マンションの更新料は合法と言う判断で、住民側の敗訴が確定しました。

個人的には、更新料だとか敷金と言うのが、合理的なシステムだとは思いません。
でも、入居時に契約書を作っているはずですから、それに従うべきという判決は妥当なもののように思います。

何にしても、長い目で見ればなくなっていく慣習だとは思いますけどね。
みんなが不合理だと思えば、こういうものは徐々に無くなっていくものですから。

例えば東京だと、礼金ゼロと言う物件がだいぶ増えているようですし。
Yahoo 不動産で調べた感じでは、三分の一くらいは礼金なしの物件でした。

この裁判の影響で、更新料なしを謳う物件も増えてくるのではないでしょうか。

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首都圏のマンションが売れていないようです。
新規マンション発売戸数は前年同月比3.6%増だったものの、予想よりはずっと少なかったのだとか。

震災の影響で、3月の後半と4月は営業活動を自粛していたようです。
ですから、営業活動を再開した5月は、3月4月の分まで売れるという見込みだったのでしょうね。

不動産経済研究所が予測した5,500戸にたいして、実際には3,914戸しか売れなかったみたいです。
つまり、予想の7割しか売れなかったことになります。

不動産経済研究所というところは、研究機関として大丈夫なのでしょうかねえ。
ちょっと心配になるような外れ方ですね。

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中古マンションを買うときは、築15年目前後がねらい目だ。

新築で作られたマンションは、急激に価値を落としていく。要するに、中古で売った場合の価格が、時間と共にどんどん安くなっていくのだ。

しかし、築15年目に下落が止まり、その後は大体横ばいに推移する。この後は、築20年でも、30年でも、売れる値段はほとんど変わらない。ということは、築15年目で買えば、底値近くで買える。その上、その後、比較的長期間住むことが出来るのだ。

これはかなり良いタイミングだといえないだろうか。

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記事によると、2000年代前半に建てられたマンションがおすすめなのだとか。リクルートのsuumo が提供している記事からです。

マンション購入を検討している人は、読んでおいてもいいかもしれません。この時期の中古マンションの特徴が分かります。

いま、2000年代前半の中古マンションが狙い目なワケ
http://suumo.jp/edit/chuko/2000nen/100818/index.html

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持ち家を購入するか、賃貸で済ませるかは、家計の中で最大の問題の一つと言って良いでしょう。一般的には住宅の購入は人生で最大の買い物ですからね。

これに関して、週刊誌の記事に、賃貸の方が得だとするものがありました。

■ 賃貸住宅の方が持ち家より30年で2000万円トクと専門家断言
http://www.news-postseven.com/archives/20101203_7069.html

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賃貸住宅の更新料についての記事を見つけました。

更新料の扱いに変化の兆しが見られるようですね。賃貸住宅の更新料を無効とする判決が相次いでいるそうです。1

賃貸住宅の更新料は今後どうなっていくのでしょうか。記事の内容をかいつまんでご紹介しながら、考えてみることにしましょう。

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  1. 弁護士業界も熱視線!?賃貸住宅の更新料の瀬戸際
    ダイヤモンドオンライン 2010年9月13日 []

持ち家か賃貸か?

良く聞くテーマですが、あなたはどう考えますか?

それぞれの業者がそれぞれの立場で話をするので、どちらが良いのかなかなかわからないと考える人が多いようです。

私個人としては、持ち家を選択することをおすすめします。

しかも、新築よりも中古が良いと考えます。

あくまで経済的な合理性を考えればということですけどね。

住宅に関しては、ご家族の理想とか、仕事上の制限などで簡単に決められない問題があることはわかっています。

夢のマイホームは新築戸建が絶対条件という人もいるでしょうし。

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