不動産

Ｑ．フラット３５とは？

フラット３５というのは、一体何なのでしょうか？

Ａ．住宅金融支援機構が関わる住宅ローン商品です

フラット３５は、住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で提供する、長期固定金利の住宅ローンです。

Ｑ．窓口は

住宅金融支援機構の商品ということは、窓口はどこになるのでしょうか。

Ａ．民間の金融機関が窓口になります。

民間の金融機関が窓口になります。つまり、住宅金融支援機構は窓口業務をしているわけではありません。

Ｑ．金利は一律なのか？

住宅金融支援機構の商品ということは、金融機関によらず、金利は一律なのでしょうか？

Ａ．金融機関ごとに異なるようです

金利は窓口になる金融機関によって多少違います。

補足：かなり大きな差がある

例えば、これを書いている2019年５月７日時点だと、具体的な金利はどうなっているのでしょうか。いくつか挙げてみましょう。

• 三井住友銀行：年 1.90%
• みずほ銀行：年1.45％
• 住信SBIネット銀行：年1.23％
• 楽天銀行：年1.23％¹
• 長野信用金庫：年1.44%²
• 多摩信用金庫：年1.48％³

ちなみに、融資比率９割以下かつ、15～20年の場合です。

こうしてみると、金利にも結構な差があるようです。特に、三井住友銀行は強気の金利設定ですね。

Ｑ．通常の住宅ローンよりも有利なのか？

フラット３５は通常の住宅ローンよりも有利なのでしょうか？

Ａ．大きな差は無いようです

フラット３５だと、金利が有利ということはないようです。有るとしても、若干有利という程度でしょう。

例えば、みずほ銀行の場合、フラット３５の金利は「年1.35％ ～ 年1.37％」（借入期間が15～20年）です。これに対して、「みずほ住宅ローン『全期間固定プラン』」の金利は、年1.22％（固定16年～20年）です。

あるいは、住信SBIネット銀行の場合、フラット３５の金利は年1.23％（返済期間 15～20年）です。これに対してい、ネット専用住宅ローンの金利は、年1.24％（固定金利20年 当初引下げプラン）です。

多少の有利不利がないとはいいませんが、どちらかを選んで決定的に損をするということでも無さそうですね。

Ｑ．いくらまで借りられる？

フラット３５を利用すると、いくらまで借りることができる？

Ａ．最高で8000万円

100万円以上8,000万円以下（１万円単位）の金額が借りられます。

補足：年収による返済額の基準もある

また、年収に占める返済額の基準もあります。これによって、借入額も抑制されるでしょう。

返済額の上限が決まるので、借入額にもキャップができるわけですね。

具体的には、400万円未満の場合は、年収の30%以下でないといけません。年収の400万円以上の場合だと、35%以下の返済額にしないといけません。

例えば年収300万円の場合、返済額は年90万円となります。返済期間は35年が上限なので、返済額の上限は3150万円となります。

これは金利を含めた金額なので、実際に借りられる額は、更に小さくなるでしょう。

Ｑ．自己資金ゼロで物件を取得できるのか

フラット３５を使うと、自己資金がゼロでも物件が取得できるのでしょうか。

Ａ．取得は可能です

フラット３５を使うと、買い入れだけで物件の取得ができます。自己資金ゼロで物件が取得できるわけですね。

ただし、借り入れが大きい場合は、それなりに厳しくなります。

具体的には、「融資率」が90%を超える場合は、審査が厳しくなるようです。また、金利が高くなるケースが多いようですね。

ちなみに融資率というのは、以下のような数字です。

融資率＝ ラット３５でのお借入額 ÷ 購入価額

Ｑ．返済の期間は？

フラット３５の返済期間は、最長何年なのでしょうか。

Ａ．３５年です

返済期間は15年以上35年以内です。ただし、返済時の年齢が80歳を超えることはできません。

補足：リレー返済のときには例外規定あり

親子リレー返済を利用する場合は、子供の年齢を基準に返済期間を選べます。

Ｑ．借り手が返済中に亡くなったらどうなる？

一般の住宅ローンの場合は、団体信用生命という生命保険に入ることが義務付けられている契約が多いです。この契約が有るため、ローンを組んだ人が亡くなった場合、保険金で住宅ローンを支払うことが可能です。

それでは、フラット３５の場合はどうなのでしょうか。団体信用生命のような仕組みは有るのでしょうか。

Ａ．団体信用生命に原則加入するが義務ではない

フラット３５を利用する場合は、機構団体信用生命保険（機構団信）に加入する事になります。つまり、原則としては、団体信用生命保険に入ることになります。

ただ、健康上の理由などでこの保険が利用できない場合も、フラット３５が利用できないわけではありません。その意味では、一般の住宅ローンよりも、少し緩い基準であると言えるでしょう。

Ｑ．夫婦の年収を合算して借入額を増やせる？

上に書いたように、フラット３５では年収に応じて返済額の上限が決まっています。それでは、夫婦共働きの場合は、２人の収入を合算して返済額を増やせるのでしょうか。

Ａ．合算できるケースもある

一定の条件を満たすことで、夫婦の年収を合算して返済額を増やすことができます。厳密に言うと、配偶者または親族のうちの一人の収入を合算して返済額を決めることができます。

この親族には、お金を借りた本人の親や子供だけでなく、配偶者の親や子供も含まれます。例えば、Ａさんがローンを組むときに、Ａさん本人とＡさんの妻の父親の年収を合算して返済額を決めることができるわけです。

Ｑ．公的年金の受給者もフラット３５を利用できる？

一定の年収があれば利用できるのがフラット３５です。ということは、公的年金の受給者も利用できるのでしょうか。特に、公的年金しか収入がない人は利用できるのでしょうか。

Ａ．公的年金の受給者も利用可能です

公的年金しか収入がない場合も、フラット３５は利用可能なようです。「住民税課税証明書」などの書類が、年収の証明として利用できます。

一般的な住宅ローンでは、公的年金は普通は年収に含めません。ですから、この点ではかなり借りやすい仕組みであるのは間違いないでしょう。

しかしながら、公的年金しかない人を返済能力ありと認めるのは、ちょっとやりすぎな気がしなではありませんけどね。まあ、そういうルールで運用されています。

Ｑ．投資物件の購入に利用できる？

投資用物件の取得にフラット３５は使えるのでしょうか。

Ｑ．投資用物件では利用できません

投資用物件では利用できません。フラット３５が使えるのは、申込みをした本人または、その親族が住む住宅に限られます。

ただ、一部の不動産販売会社の営業は、フラット３５を使って投資物件の取得を勧めるケースも有るようですね。自分が住むという虚偽の報告をさせるのです。

最近（2019年５月７日時点）、こういった不正を大規模にやっているケースが有る事が明るみに出て、かなり大きな問題になりそうです。

Ｑ．セカンドハウスの購入に利用できる？

セカンドハウスの購入には利用できるのでしょうか？いわゆる別荘などですね。

Ａ．条件を満たせば購入可能

上に書いたように、投資物件の取得はダメですが、セカンドハウス購入目的なら利用可能です。率直に言って、これはちょっと意外な感じがしますね。

でも、これって、問題が大きそうな気がしませんか。セカンドハウス購入目的と偽って投資物件を取得しても、購入時点ではなかなか分かりませんよね。

上に書いたような虚偽による投資物件の取得が起こるのは、それなりに制度上の欠陥があるからのような気がします。

Ｑ．何歳から何歳まで利用できる？

申込みの年齢には制限が有るのでしょうか？

Ａ．原則70未満であれば申し込めます

70歳未満であれば、原則として申し込むことは可能です。

この年齢だと、民間の住宅ローンの利用は難しいことが多いでしょう。その意味では、利用しやすい制度と言えそうです。

また、上で説明したように、公的年金も本人の収入と認めてくれますし。

Ｑ．利用できる物件に条件はある？

本人が住むための物件であれば、どんな物件でも良いのでしょうか。なにか条件は有るのでしょうか。

Ａ．一定の条件があります

フラット３５を利用するには、住宅に関する一定の条件があります。重要なのは、次の３点でしょう。

1. 申込本人またはご親族が自らお住まいになるための住宅
2. 建設費または購入価額が1億円以下の住宅
3. 耐久性など一定の技術基準を満たしている住宅

素人には分かりづらいのが３番めの技術基準でしょうか。

マンションの場合は30平方メートル以上、一戸建ての場合は70平方メートル以上という、私達にも分かりやすいものもあります。その一方で、「耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合」という、素人では判断しようがないポイントも有るようです。

Ｑ．保証人は必要？

保証人や保証料は必要なのでしょうか。

Ａ．不要です

保証人や借入時の保証料は不要です。

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1. 団信ありの場合 [↩]
2. スプレッドタイプの場合 [↩]
3. 一般の場合 [↩]

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最近は不動産投資も流行っているそうですが、やっぱり庶民にはちょっとハードルが高いですね。中古ワンルームでも200万円とか300万円程度は無いと投資できませんし。

それに、自分で不動産に投資するのが賢い行為なのかという問題もあります。はっきり言って、リスクが大きすぎると思うんですよね。

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マンションなどを買って家賃収入を得ようと思っている人なら、「家賃保証」や「一括借り上げ」という仕組みのを聞いたことがある人も多いでしょう。

家賃保証と言うのは、業者に物件を貸してその業者が入居者を探しまた貸しをするというシステムです。そして、特にマンションやアパートを一棟丸ごと貸す場合は、一括借り上げと呼ばれます。また、少し専門的な用語で、サブリースと呼ばれることもあります。まあ、だいたいどれも同じものです。

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ダイヤモンド・オンラインに、沖有人という人の文章が掲載されていました。「『マンション暴落論者』がオオカミ少年である決定的な理由」というタイトルです。¹

タイトルから分かるように、マンション価格の下落はあまり心配する必要は無いという記事です。４ページにわたって長々と説明しています。

(さらに…)

1. 「マンション暴落論者」がオオカミ少年である決定的な理由
   ダイヤモンド・オンライン 2016/11/10 [↩]

秋田県で６年ぶりにマンションが建つのだそうです。現在の一番新しいマンションの着工が2010年で、それ以来ということらしいですね。¹

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1. ＜マンション＞分譲皆無…秋田で6年ぶり着工
   河北新報 2016年3月26日 [↩]

2015年の「住生活に関する世論調査」の紹介の続きです。

今回の調査で顕著だったのは、住宅は中古でも良いと考える人が大きく増えた点でしょう。何と、３倍増だと言います。¹

(さらに…)

1. 新築マイホーム人気にかげり？　「買うなら中古」３倍に
   朝日新聞デジタル 2015年11月29日 [↩]

朝日新聞の電子版に、2015年の「住生活に関する世論調査」の結果が紹介されていました。¹

全体を一言でまとめると、持ち家は不要と考える人が増えた上に、持ち家を希望する人も中古でもかまわないと考えるようになっているようです。とは言え、根強い持ち家新築願望があることも明らかになったようにも読み取れます。

非常に興味深い結果なので、少し詳しくチェックしてみましょう。

(さらに…)

1. 新築マイホーム人気にかげり？　「買うなら中古」３倍に
   朝日新聞デジタル 2015年11月29日 [↩]

マンションを買うのか賃貸にするのかで、悩んでいる人は多いことでしょう。そんな人は検討する段階で、買った方が有利なのか借りた方が有利なのか考えているはずです。

この検討をするときに、まず考えられるのがトータルでの支出の比較です。大雑把に言うと、将来の毎月の家賃の合計と、頭金の額とローン返済額の合計を比べるのです。

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最近は、住人のいない不動産が増えてきているそうです。要するに空き家ですね。

そして、それに目をつけた新しいビジネスがあるようです。どんなビジネスかというと、定期的に空き家を巡回して、状況をチェックするというビジネスです。

住宅最大手の大和ハウス工業も参入したようで、SankeiBiz の記事になっていました。¹

(さらに…)

1. 「空き家ビジネス」増える背景　最大手・大和ハウス参入で市場さらに拡大か
   SankeiBiz 2015年5月18日 [↩]

SUUMO新築マンションというフリーペーパーで、「貯められない人こそ家を買って資産を作る」という特集が組まれていました。

率直に言って、内容的にはそれほど新しいモノはありませんでした。住宅ローンを組むと税制の優遇を受けられるとか、マンションは資産になるというようなことを買いた上で、新築マンションの勧誘につなげようという感じの特集です。

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マンションに住んでいると、「○○マンション限定で探しているお客様がいます」というようなチラシを見かけることがあります。これには色々なバリエーションがあって「この地域限定で～」などのもうちょっと広い表現が使われる事もあります。逆に期限を明示して「３か月以内にこのマンションに～」やというような突っ込んだ書き方がされている事もあります。

「○○マンション限定で」なんていう文言を入れるということは、そのチラシは他のマンションでは使えないということですよね。そのマンション専用に数十部から数百部程度のチラシを作っているわけです。率直に言って、結構面倒な作業です。そこまでするメリットというのは、一体何なのでしょうか。

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週刊SPA!のサイトで興味深い記事を見つけました。どんな記事かというと、中古マンションを売ったときの体験記のようなものです。記事を書いた人は、なかなかマンションを手放すのに苦労したようですね。

現在マンションに暮らしていたり、投資用のマンションを持っている人には参考になる内容でしょう。興味がある方はチェックしてみてください。¹

(さらに…)

1. 買うより難しい、中古マンション「売り」事情
   週刊SPA! 2015年3月8日 [↩]

Yahoo!ニュースを読んでいたら、自分が持っている空き家をどう再生するべきかという記事がありました。¹ 空き家の増加しているという状況は、投資用の物件を持っている人には深刻な問題ですからね。こういう記事のニーズも、大きくなっているのでしょう。

(さらに…)

1. 増える空き家への有効的な投資　適切なリフォームできていますか？
   ZUU online 2015年1月31日 [↩]

産経新聞の記事に、面白い記述がありました。上越新幹線の越後湯沢駅近くのリゾートマンションが、10万円単位でも売れないというのです。¹

なぜそんなに安いかというと、もちろん、ニーズが無いというのが大きいのでしょう。しかし、もう一つ大きいのが、管理費や修繕積立金を滞納している場合です。

(さらに…)

1. １０万円でも売れない“負動産”　ゴーストタウン化を招く「空き家予備軍」
   SankeiBiz 2015年2月1日 [↩]

マンションを購入する理由は様々だと思います。ただ、「家賃がもったいない」という理由でマンションを購入する人が多いようです。31.9％が「家賃がもったいない」という理由なのだそうです。¹

でも、本当にマンションを買った方が、金銭的に有利なのでしょうか。個人的には、新築マンションだと、買った方が不利なケースも多いと思うのです。

(さらに…)

1. マンション購入のきっかけ　「家賃がもったいない」31.9％、利便性と価格重視
   MONEYzine 2015年1月31日 [↩]

Business Journal というところの記事に、低価格の中古マンションが増えているという記事がありました。記事によると、首都圏のマンションで、180万円のファミリー向けの中古マンションまであるのだとか。¹

首都圏のファミリー向けのマンションと言うと、どう考えても、新築なら2,000万円はしますよね。中古とは言えその10分の１以下の価格で購入できるわけです。

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1. 100万円台でマンションが買える？すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに（Business Journal）2015年1月8日 [↩]

老後のための資産運用の一つの方法として、不動産を買って賃貸に出すという方法があります。定期的な家賃収入を得ることを目的にするわけですね。でもこの方法、冷静に考えるとそれほど簡単ではありません。

簡単ではないと思える根拠はいくつもあるのですが、このページではその根拠を一つご紹介しましょう。

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不動産を所有する人にとって、固定資産税は身近な問題でしょう。どうやって決まっているのか、全体像を把握しておきましょう。仕組み自体はそれほど難しいものではありません。

ちなみに、住宅に関しては、減税措置もあります。これもあわせて確認しておきましょう。

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農地というのは、勝手に農地以外のものにすることはできません。一定のルールを満たす必要があります。好き勝手に住宅を建てることもできないわけです。

どんなルールになっているのか、基本的な部分を確認してみましょう。

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不動産を持っていると課税される税金といえば、まず思い浮かぶのは固定資産税です。しかし、固定資産税以外にも都市計画税という税金がかかる場合もあります。

都市計画税がどんな税金なのか、基本的な部分を確認しておきましょう。

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マンションなどの情報を見ていると、「用途地域」という言葉を見かけることがあります。

この「用途地域」というのはいったい何なのでしょうか。不動産を探すときにどんなことに注意しないといけないのでしょうか。

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先日、土地白書と言う白書が閣議決定されたそうです。その白書によると、８割弱の人が土地も建物も所有したいと考えているようです。これって、マンションも含むのかな？

このニュースを見たときに、率直に言って、ずいぶんたくさんの人が持ち家を希望しているのだと感じました。都会暮らしをしていると、日本人の８割が持ち家派だなんて、にわかには信じられません。まあ、地方に住んでいる人まで含めれば持ち家派が増えるのかもしれませんけどね。

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何週間か前のsuumo の神奈川版の特集で、神奈川県の駅別のマンション価格という特集が組まれていました。

個人的には、武蔵小杉駅の価格が高くなっているのが印象的だったですね。比較的近い武蔵新城駅、日吉駅、矢向駅などと比べると、３割から４割程度高い印象です。

交通の便が良くなったのに加えて、高層マンションが増えたと言うのが原因でしょうか。武蔵小杉周辺は、ここ数年間でかなり価格が上昇した感じですね。

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朝鮮総連の本部が競売にかかるそうです。３月12日から入札の受付が開始されています。

記事によると、入札の最低額は21億円ちょっとということです。これは市場価格の３分の１程度なのだとか。つまり、入札価格によっては、かなりの掘り出し物になるわけです。

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賃貸住宅の更新料についての記事を見つけました。

更新料の扱いに変化の兆しが見られるようですね。賃貸住宅の更新料を無効とする判決が相次いでいるそうです。¹

賃貸住宅の更新料は今後どうなっていくのでしょうか。記事の内容をかいつまんでご紹介しながら、考えてみることにしましょう。

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1. 弁護士業界も熱視線!?賃貸住宅の更新料の瀬戸際
   ダイヤモンドオンライン 2010年9月13日 [↩]