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フラット35の基礎知識| 概略だけでも理解しておきましょう

住宅購入を検討している人なら、フラット35という名前は聞いたことがあるケースが多いでしょう。簡単に言うと住宅ローン商品の一つです。

でも、どんなものなのか正確に理解している人は少ないのではないでしょうか。オフィシャルサイトなどを見ても、細かい説明が多くて、概略は分かりづらいというのが率直な感想です。

そこで、フラット35について、最低限知っておいた方が良いと思われる知識をまとめてみました。

Contents

Q.フラット35とは?

フラット35というのは、一体何なのでしょうか?

A.住宅金融支援機構が関わる住宅ローン商品です

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で提供する、長期固定金利の住宅ローンです。

Q.窓口は

住宅金融支援機構の商品ということは、窓口はどこになるのでしょうか。

A.民間の金融機関が窓口になります。

民間の金融機関が窓口になります。つまり、住宅金融支援機構は窓口業務をしているわけではありません。

Q.金利は一律なのか?

住宅金融支援機構の商品ということは、金融機関によらず、金利は一律なのでしょうか?

A.金融機関ごとに異なるようです

金利は窓口になる金融機関によって多少違います。

補足:かなり大きな差がある

例えば、これを書いている2019年5月7日時点だと、具体的な金利はどうなっているのでしょうか。いくつか挙げてみましょう。

  • 三井住友銀行:年 1.90%
  • みずほ銀行:年1.45%
  • 住信SBIネット銀行:年1.23%
  • 楽天銀行:年1.23%1
  • 長野信用金庫:年1.44%2
  • 多摩信用金庫:年1.48%3

ちなみに、融資比率9割以下かつ、15~20年の場合です。

こうしてみると、金利にも結構な差があるようです。特に、三井住友銀行は強気の金利設定ですね。

Q.通常の住宅ローンよりも有利なのか?

フラット35は通常の住宅ローンよりも有利なのでしょうか?

A.大きな差は無いようです

フラット35だと、金利が有利ということはないようです。有るとしても、若干有利という程度でしょう。

例えば、みずほ銀行の場合、フラット35の金利は「年1.35% ~ 年1.37%」(借入期間が15~20年)です。これに対して、「みずほ住宅ローン『全期間固定プラン』」の金利は、年1.22%(固定16年~20年)です。

あるいは、住信SBIネット銀行の場合、フラット35の金利は年1.23%(返済期間 15~20年)です。これに対してい、ネット専用住宅ローンの金利は、年1.24%(固定金利20年 当初引下げプラン)です。

多少の有利不利がないとはいいませんが、どちらかを選んで決定的に損をするということでも無さそうですね。

Q.いくらまで借りられる?

フラット35を利用すると、いくらまで借りることができる?

A.最高で8000万円

100万円以上8,000万円以下(1万円単位)の金額が借りられます。

補足:年収による返済額の基準もある

また、年収に占める返済額の基準もあります。これによって、借入額も抑制されるでしょう。

返済額の上限が決まるので、借入額にもキャップができるわけですね。

具体的には、400万円未満の場合は、年収の30%以下でないといけません。年収の400万円以上の場合だと、35%以下の返済額にしないといけません。

例えば年収300万円の場合、返済額は年90万円となります。返済期間は35年が上限なので、返済額の上限は3150万円となります。

これは金利を含めた金額なので、実際に借りられる額は、更に小さくなるでしょう。

Q.自己資金ゼロで物件を取得できるのか

フラット35を使うと、自己資金がゼロでも物件が取得できるのでしょうか。

A.取得は可能です

フラット35を使うと、買い入れだけで物件の取得ができます。自己資金ゼロで物件が取得できるわけですね。

ただし、借り入れが大きい場合は、それなりに厳しくなります。

具体的には、「融資率」が90%を超える場合は、審査が厳しくなるようです。また、金利が高くなるケースが多いようですね。

ちなみに融資率というのは、以下のような数字です。

融資率= ラット35でのお借入額 ÷ 購入価額

Q.返済の期間は?

フラット35の返済期間は、最長何年なのでしょうか。

A.35年です

返済期間は15年以上35年以内です。ただし、返済時の年齢が80歳を超えることはできません。

補足:リレー返済のときには例外規定あり

親子リレー返済を利用する場合は、子供の年齢を基準に返済期間を選べます。

Q.借り手が返済中に亡くなったらどうなる?

一般の住宅ローンの場合は、団体信用生命という生命保険に入ることが義務付けられている契約が多いです。この契約が有るため、ローンを組んだ人が亡くなった場合、保険金で住宅ローンを支払うことが可能です。

それでは、フラット35の場合はどうなのでしょうか。団体信用生命のような仕組みは有るのでしょうか。

A.団体信用生命に原則加入するが義務ではない

フラット35を利用する場合は、機構団体信用生命保険(機構団信)に加入する事になります。つまり、原則としては、団体信用生命保険に入ることになります。

ただ、健康上の理由などでこの保険が利用できない場合も、フラット35が利用できないわけではありません。その意味では、一般の住宅ローンよりも、少し緩い基準であると言えるでしょう。

Q.夫婦の年収を合算して借入額を増やせる?

上に書いたように、フラット35では年収に応じて返済額の上限が決まっています。それでは、夫婦共働きの場合は、2人の収入を合算して返済額を増やせるのでしょうか。

A.合算できるケースもある

一定の条件を満たすことで、夫婦の年収を合算して返済額を増やすことができます。厳密に言うと、配偶者または親族のうちの一人の収入を合算して返済額を決めることができます。

この親族には、お金を借りた本人の親や子供だけでなく、配偶者の親や子供も含まれます。例えば、Aさんがローンを組むときに、Aさん本人とAさんの妻の父親の年収を合算して返済額を決めることができるわけです。

Q.公的年金の受給者もフラット35を利用できる?

一定の年収があれば利用できるのがフラット35です。ということは、公的年金の受給者も利用できるのでしょうか。特に、公的年金しか収入がない人は利用できるのでしょうか。

A.公的年金の受給者も利用可能です

公的年金しか収入がない場合も、フラット35は利用可能なようです。「住民税課税証明書」などの書類が、年収の証明として利用できます。

一般的な住宅ローンでは、公的年金は普通は年収に含めません。ですから、この点ではかなり借りやすい仕組みであるのは間違いないでしょう。

しかしながら、公的年金しかない人を返済能力ありと認めるのは、ちょっとやりすぎな気がしなではありませんけどね。まあ、そういうルールで運用されています。

Q.投資物件の購入に利用できる?

投資用物件の取得にフラット35は使えるのでしょうか。

Q.投資用物件では利用できません

投資用物件では利用できません。フラット35が使えるのは、申込みをした本人または、その親族が住む住宅に限られます。

ただ、一部の不動産販売会社の営業は、フラット35を使って投資物件の取得を勧めるケースも有るようですね。自分が住むという虚偽の報告をさせるのです。

最近(2019年5月7日時点)、こういった不正を大規模にやっているケースが有る事が明るみに出て、かなり大きな問題になりそうです。

Q.セカンドハウスの購入に利用できる?

セカンドハウスの購入には利用できるのでしょうか?いわゆる別荘などですね。

A.条件を満たせば購入可能

上に書いたように、投資物件の取得はダメですが、セカンドハウス購入目的なら利用可能です。率直に言って、これはちょっと意外な感じがしますね。

でも、これって、問題が大きそうな気がしませんか。セカンドハウス購入目的と偽って投資物件を取得しても、購入時点ではなかなか分かりませんよね。

上に書いたような虚偽による投資物件の取得が起こるのは、それなりに制度上の欠陥があるからのような気がします。

Q.何歳から何歳まで利用できる?

申込みの年齢には制限が有るのでしょうか?

A.原則70未満であれば申し込めます

70歳未満であれば、原則として申し込むことは可能です。

この年齢だと、民間の住宅ローンの利用は難しいことが多いでしょう。その意味では、利用しやすい制度と言えそうです。

また、上で説明したように、公的年金も本人の収入と認めてくれますし。

Q.利用できる物件に条件はある?

本人が住むための物件であれば、どんな物件でも良いのでしょうか。なにか条件は有るのでしょうか。

A.一定の条件があります

フラット35を利用するには、住宅に関する一定の条件があります。重要なのは、次の3点でしょう。

  1. 申込本人またはご親族が自らお住まいになるための住宅
  2. 建設費または購入価額が1億円以下の住宅
  3. 耐久性など一定の技術基準を満たしている住宅

素人には分かりづらいのが3番めの技術基準でしょうか。

マンションの場合は30平方メートル以上、一戸建ての場合は70平方メートル以上という、私達にも分かりやすいものもあります。その一方で、「耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合」という、素人では判断しようがないポイントも有るようです。

Q.保証人は必要?

保証人や保証料は必要なのでしょうか。

A.不要です

保証人や借入時の保証料は不要です。


  1. 団信ありの場合 []
  2. スプレッドタイプの場合 []
  3. 一般の場合 []

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