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フラット35は投資物件の購入に使えるの?

不動産購入を考えている人なら、一度はフラット35の利用について考えるはずです。実際に利用するかどうかは別にしてですが。

ところで、フラット35が有利な仕組みなら、賃貸物件の取得でも利用したいと考える人もいるでしょう。投資目的で利用することは可能なのでしょうか。

フラット35は公的な住宅ローンの仕組み

住宅購入に興味を持っている人なら、フラット35という仕組みがあることをご存知でしょう。住宅ローン商品の一つで、長期固定で借り入れが出来ます。

ただ、フラット35の詳細に関しては、正確に理解している人は少ないかもしれません。若干仕組みが複雑ですからね。

それに、正確な仕組みを知らなくても、借りる側としてはたいした問題はありませんし。借り手としては、気になるのは、金利などの条件面でしょう。

いろいろと条件があります

ただ、フラット35に関して知っておきたいことが無いわけではありません。ここで問題にしたいのは、次の2点です。

  • 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)という独立行政法人がからんだ公的な性格の強い住宅ローンである
  • 条件を満たした住宅の建設と購入に用途は限られる

フラット35は民間の金融機関で申し込むことが出来ます。しかし、実際には金融機関はただの窓口で、その債権は住宅金融支援機構が買い取るのです。

債権を買うと行っても、ちょっと分かりづらいでしょうか。ようするに、最初は金融機関が貸主だったのが、住宅金融支援機構が貸主になるのです。

つまり、結局は、住宅金融支援機構がお金を貸すことになるわけですね。

こういう性格の商品なので、貸し出しに色々と条件がつくわけですね。そして、その中に、賃貸目的での物件購入でも利用できないという条件もあります。

賃貸目的で利用を促す不動産会社の営業がいる?

フラット35は賃貸目的の物件には利用できないのが原則です。ただ、このルールを守らない人もいるようです。

具体的には、自宅用だと虚偽の申告をしてお金を借り、物件を取得します。そして、その物件を賃貸に出して家賃収入を得るのです。

ローンの返済は家賃収入の中から行われます。つまり、フラット35を事業資金のように利用するわけですね。

不動産業者が促すケースも

そして、なかには、不動の販売業者が不正を促すケースもあるようです。しかも、朝日新聞によると、一人の営業が150もの不正に関わったケースもあるようですね。

ちょっと引用してみましょう。1

不正が見つかったのは、東京都内の中古マンション販売会社が売った物件向けのローン。元男性社員(50)が朝日新聞の取材に応じ、「フラット35を投資目的で使ったのは、昨年6月までの約2年間に売った150戸前後。仲間の仲介業者らと一緒にやった。このしくみでトップセールスマンになれた」と証言した。販売会社は昨夏にこの社員を懲戒解雇し、昨秋までに機構へ届け出た。利用客の一部も機構から事情を聴かれている。

具体的な手口は書かれていませんが、不動産販売会社の営業が、嘘の申込をさせたという事のようですね。2年間で150戸というのは、かなり優秀な成績でしょうね。

これだけ売ってくれる営業なら、会社の中では、ダントツの成績だったはずです。かなり給料も良かったのではないでしょうか。

仲介業者としては2年で1億円以上の売上

不動産の仲介手数料は、次の計算式で決まっています。

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

ということは、仮に物件価格が2000万円として、一件あたりの手数料が66万円です。ということは、この営業一人で、2年で約1億円の売上が有ったということですね。

不正がなければ、立派な数字です。

類似のケースもあるのでは

個人的に気になるのは、次の指摘です。

同様な手口がほかの業者でもあれば、不正はさらに広がる。

これほど大規模な不正をする人がいるのですから、他の業者でも似たようなケースは有るのと考えるのが自然でしょう。同様のケースが発覚すれば、かなり大きな問題になるかもしれません。

というか、今まで何で問題になっていなかったのでしょうか。

嘘をついて借りた人はどうなる

不動産の購入者は、嘘の申告をしてローンの審査を通っていることになります。ということは、嘘であることがバレたら、何らかの対応が取られるはずです。朝日新聞の記事の中では、次のように書かれていました。

不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。

嘘をついて契約をしたのだから、契約そのものが無効だということでしょうね。すぐにお金を返せという話になります。

簡単に返せるはずがない

でも、返済を求められたところで、簡単に返せるはずもありません。そもそもが、銀行などのまともな融資を受けられないから、嘘をついてフラット35を利用したというケースがほとんどでしょうし。

実際、記事にも次のような指摘がありました。

不動産業者らがお金に困った若者らを、投資セミナーやネット上で勧誘したとみられる。

元社員によると、利用客は年収300万円台以下の所得層が大半で、200万円前後の借金を抱える人も多かった。

そもそも、まともに住宅ローンを組むのも難しいような人たちのようですね。一発逆転的な手法として、不動産会社の営業がこの方法を紹介したのでしょう。

この返金に関しても、一筋縄ではいきそうにありません。現在の借り入れ以上の金額で売れる可能性は小さいでしょうからね。

こりゃ、裁判沙汰かな。

フラット35の審査ってザルなのか?

ところで、そもそも、何でこんなふうに騙すことができたのでしょうか。

フラット35には、厳格な審査が有るものだと思っていました。しかし、実際には、審査はザルなのでしょうか。

金融機関の審査がずさん?

フラット35では、まず、窓口になっている金融機関の審査があります。そして、その後に住宅金融支援機構が債権を買い取るかどうかという審査をします。

金融機関としては、実際に自分のお金を貸すわけではありません。ということは、極端な話、住宅金融支援機構の審査さえ通れば問題が無いわけです。

自分がお金を貸すケースと比べて、審査がずさんになることは容易に想像できます。

実際、会計検査院に、次のような指摘をされたこともあるようです。2

(改善を必要とする事態) フラット35に関して不適正案件や早期延滞案件が多数発生している状況の下で、金融機関においては貴機構から示された有効な融資審査の方法が十分に実行されておらず、貴機構において、融資審査の状況を踏まえた金融機関に対する働きかけや効果的な買取審査が行われていなかったり、金融機関が十分な融資審査を行うよう動機付ける取組が十分でなかったりする事態は適切とは認められず、改善を図る要があると認められる。

これを見るだけでも、こういう事案が起こりやすい状況であったことがわかります。


  1. フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に
    2019/5/4(土) 3:00配信 朝日新聞デジタル []
  2. 平成23年度決算検査報告> 証券化支援事業における住宅ローン債権に係る審査が適切に実施され、不適正案件や早期延滞案件の発生の未然防止に資するものとなるよう意見を表示したもの []

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