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投資用マンションが相続税対策に向いている理由

相続税対策には、投資用マンションが良いようです。投資用のマンションだと、相続税の税額を大きく減らせる可能性があるようです。

なぜ投資用のマンションが良いのか、その理由をチェックしてみましょう。

資産の額が大きくない場合、相続税の税額をゼロに出来る

相続税法の改正があり、平成27年から相続税の基礎控除が減額されています。その結果、それほど大きな資産を持っていない人でも、相続税が発生するようになりました。

基礎控除とうのは、「あの金額までの財産は相続税の枠から除外しますよ」という仕組みのことですね。つまり、基礎控除の金額よりも小さい財産しか持っていない場合は、相続税が全くかからなくなります。

また、基礎控除の金額までは除外して考えるということは、基礎控除を超える資産を持っていたとしても、減額にはなるわけです。

例えば基礎控除が4,200万円で遺産の額が4,500万円だとしましょう。この場合は、4,500万円から基礎控除の4,200万円を引いた300万円という金額から相続税額を決めることになります。

300万円に対しての相続税なので、税額も大きくなりません。

基礎控除の金額の求め方

ちなみに、現在(つまり、改正後)の相続税の基礎控除は、次のように計算されます。

3,000万円 + 法定相続人の数 × 600万円1

ということは、現金や預金などの金融資産しか持っていない人なら、5,000万円も持っていれば相続税が課税される可能性が大きいわけです。例えば法定相続人が3人(例えば配偶者と子供2人)だとすると、4,800万円以上の金融資産を持っていれば、相続税を取られます。

基礎控除を少し超える程度なら税額をゼロに出来る

ただ、資産の額が5,000万円程度だと、少し工夫すれば相続税をゼロに出来ます。

別に違法なことをするわけではありません。相続税法で認められた範囲で、ちょっと工夫をするだけです。

今回話題にしている賃貸用マンションも、その手段の一つというわけですね。

工夫すると相続税が減る理由

マンションを買うなどの工夫で、相続税の金額が減ったり、ゼロになったりする理由は何なのでしょうか。その理由は簡単です。

相続税を計算するには、相続する財産の金額を確定する必要があります。金額が決まらないと、相続税を課しようがありません。

ただ、現金や一部の金融資産以外の資産は、金額にしていくらなのか特定するのが難しいですよね。例えば絵画とか、上場していない企業の株式などは、資産価値をいくらにすれば良いのか簡単には決まりません。

でも相続の際には、これらの価値が現金でいくらになるかを決めないといけません。ですから、多少強引にでも金額を決めてしまうのです。

その結果、かなり割安に評価されるケースがあります。というか、市場価格がはっきりしていないもの以外は、多少安めに見積もらざるをえないのでしょうね。

相続する財産の金銭的な価値が低いということになれば、相続税の税額が当然減るわけです。あるいは、相続税がまったく発生しないということもありうるわけです。

ということは、こういった財産を利用すれば、相続税の額を減らすことができます。これが、工夫をして相続税を減らす手法の一つです。

不動産は相続税評価額を下げるのに利用しやすい

このように、現金などの金融資産をそれ以外の資産に変えると、所有する財産の相続税評価額を引き下げることが出来ます。そして、それをするのに便利なのが、不動産なのです。

まず、不動産の場合は、比較的手に入れるのが簡単です。お金さえあれば、誰にでも買えますからね。外国人だって購入可能です。

そして、一般に、現金で持っているよりも不動産は相続税の評価額が安くなる傾向があります。ですから、現金や預金を不動産に変えるだけで、相続税の評価額を下げることが出来るのです。

不動産の場合は、取引するのに大きな手数料がかかったりします。また、不動産を買うことで、相続税評価額が上がることだって無いわけではありません。

なので、単純に不動産が有利とは言い切れないところもあるのですけどね。ただ、上手に利用すれば、メリットが大きいのは間違いがありません。

マンションだと有利

ちなみに、不動産といってもいろいろなタイプががります。更地もあれば、戸建ての住宅もあります。集合住宅(マンション)の一室を持っているという場合もありますね。

この中で、特に有利とされているのが、マンションです。

マンションは一戸建てよりも安く評価される

不動産の相続税評価額は土地と建物をそれぞれ別々に評価されます。

マンションの場合は各戸で按分して土地の価格を評価します。つまり、マンションが建っている土地のうちのほんの一部を所有しているという評価になるわけです。

例えば、一棟のマンションが同じ大きさの部屋が100戸ある場合、1戸あたりの土地は、全体の1%に過ぎません。ですから、土地の相続税評価額が低くなる傾向があるのです。

その結果、一戸建てと比べて、取得価格に対する相続税評価額が安くなる傾向があるようです。

人に貸すとさらに有利

そして、不動産を人に貸しているとさらに有利になります。

自分の持っている不動産でも、人に貸しているわけですから、完全に本人の自由に出来るわけではありません。ですから、その分を割り引いて考えるという処理がされるのです。

具体的な計算方法は省略しますが、自分で持っている場合よりも3割程度安くなるというイメージでいるといいでしょう。

不動産というだけでも評価額が下がるのに、賃貸用にするとさらに評価額が小さくなるわけです。条件がいい物件なら、取得価格の2割程度まで評価額を下げられると豪語する不動産屋すらいるようです。

相続税を節税するなら賃貸マンショがいい

ここまでの話をまとめてみましょう。

まず、相続税評価額という意味では、現金や預金よりも不動産が有利な事が多いです。現金を不動産に変えるだけで、評価額が下がるケースが多いと思っていいでしょう。

そして、不動産を持つなら、更地よりも建物が建っていたほうがいいようです。特にマンションがいいようですね。

さらに、その不動産を、人に貸していると相続税評価額が下がります。ということで、賃貸用のマンションがベストという話になります。

相続のことだけを考えると判断を間違う

相続税のことを考えたら、賃貸用の不動産が有利です。これは間違いがない事実です。

ただ、相続税のことだけを考えて賃貸用のマンションを買うのは、間違った判断と言わざるを得ないでしょう。価値がないマンションを高く買ったら、相続税が安くなったとしてもトータルでは大損かもしれません。

100万円の節税をするために2,000万円で買えるマンションを2,300万円で買ったとしたら、200万円の赤字ですよね。こういう事態は避けないといけません。

こんなこと当たり前だと思うかもしれませんが、現実にはよくある話です。相続にばかり頭がいって、十分な準備をしないで不動産を買う人は少なくないようなのです。

不動産を売る側からしたら、良いカモですよね。

相続税対策でマンションを買うのなら、将来的に売り易いマンションを選びましょう。また、入居者が集まりやすいマンションを偉ることも重要です。

所有する物件としての価値が十分あるのかどうかを見極めた上で、適切な値段で買うように心がけたいものです。

不動産所有はハイリスク

そして何よりも、不動産を持つことはハイリスクだということを理解しておく必要があります。

株式投資がリスクが大きいといって敬遠する人がいます。そういう人でも、不動産のリスクの大きさは気にしない人が多いんですよね。

仮に現金一括で買ったとしても、分散投資が出来ない分、不動産投資はハイリスクな資産です。ローンを組むならさらにリスクは大きくなります。

肝に銘じておきましょう。

資産の額が1億円以下の場合は違い手段を検討しよう

不動産で相続税対策をするという意味では、投資用のマンションは優秀だと言えます。しかし、相続税対策の方法には、不動産投資以外のものも存在します。

そして、資産の額が大きくない場合は、不動産以外の方法で相続税対策をする方が懸命なのです。なぜかというと、不動産はハイリスクだからです。

具体的には、1億円を下回るような場合には、不動産以外を使った方が良いです。


  1. 法定相続人というのは、民法で定められた相続人のことです。実際に財産を相続する人とは関係がありません。 []

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