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不動産を物々交換?固定資産の交換特例| 相続対策で利用可能か?

新しい不動産を手に入れる事を考えます。こういうときに、自分が所有する不動産を売って現金を得て、新しい不動産を買うというケースはあり得ますよね。

でも、そんなことをしないで、不動産どうしを交換することが可能なケースもあるようです。固定資産の交換特例といいます。

不動産を売って現金化すると所得税がかかることも

あなたは現在所有する土地を売却して、そこで得た現金で新しい土地を買おうと思っていたとします。この場合、新しく得る土地は、現在の土地よりも価値が落ちる可能性が大きいでしょう。

というのも、不動産の売却には様々なコスト(仲介手数料、印紙税、登記費用など)がかかります。さらに、新しい不動産を取得するのにも、コスト(仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税など)が掛かります。

その上、売却した土地が、元々買った値段よりも高く売れれば、所得税もかかります。取得した時期によっては、かなり高額な所得税がかかることも考えられます。

これらのコストを考えると、不動産の売買で成功するというのは、意外と大変なことでしょう。バブルの頃のように、放っておけば不動産の価格が上がる時代なら別でしょうけどね。

交換することで所得税だけでも節約できるケースも

しかし、個人と個人の取引に限れば、これらのコストを大幅に節約する方法があります。固定資産の交換の特例といいます。

名称からわかると思いますが、どういう方法かというと、互いの不動産を交換するのです。いわば、物々交換です。

この場合は、譲渡がなかったものとみなされます。譲渡がないということは、所得税が課税されないのです。つまり、一回売って買い直すよりも安く済むわけです。

差額分には所得税がかかる

ちなみに、2つの不動産の価値が、全く同じということは通常考えにくいですよね。そういう場合は、差額に相当する部分の金銭の授受が発生します。

こういうケースでは、この差額部分が所得税の課税対象になります。この部分だけ譲渡したとみなされるわけですね。

固定資産の交換の特例は条件が厳しい

この固定資産の交換の特例ですが、常に使える仕組みではありません。いくつかの条件を満たしている必要があります。例えば、次のような条件です。

  • 交換する資産は、固定資産であること。
  • 不動産業者などが販売のために所有資産は、特例の対象にならない。
  • 土地と土地、建物と建物のように、同じ種類の資産であること。(借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれる)
  • 譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

詳しい規定に関しては、国税庁のサイトをチェックしてください。1

相続対策の利用は可能か

このような規定があるので、実際に行うとなると、かなりハードルが高いかもしれません。土地と土地、建物と建物のような制限があるのが、特にキツい感じがします。マンションと更地というような交換はできないのです。

そもそも、固定資産の交換なんて、どうやって相手を見つけるのかという話にもなりますからね。物々交換に乗ってくれる相手を探すのは、かなり難しそうですね。ですから、この特例を適用できるケースは、かなり限定的な気がします。

相続対策で使えるか?

現実的なところでいうと、親の持っている土地と子供の持っている土地を交換して、不動産評価額を下げるなんていう使い方はあるようですね。

時価が同じくらいの土地でも、相続税評価額は異なるということはありえます。親の持っている土地の方が相続税評価額が高ければ、子供の持っている土地と交換してしまえば良いのです。

こうすることで、親の持っている土地の相続税評価額が下がります。つまり、相続するときに相続税が安くなるというわけです。

でも、この場合、親子ともに同じ種類の不動産を持っていないといけません。しかも、親の不動産の方が相続税評価額が高くないといけません。

やっぱり、幸運に恵まれる必要はありそうですね。あと、富裕層しか関係が無い話でもあります。

実例も少ないようです

とりあえず、ネットで調べてみた限りでは、この程度の実例しか見つかりませんでした。制度の解説は多いのですが、具体的な使用例がほとんどないのです。

やっぱり利用しづらい感じは否めませんね。私自身も、どんなケースで使って良いのかさっぱりわかりません。

またなにか見つかったら、紹介しようと思います。


  1. No.3502 土地建物の交換をしたときの特例| タックスアンサー []

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