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住宅ローンが残っているマンションの贈与| 負担付贈与契約

例えば、親からマンションをもらうということは、十分に有り得る話ですよね。そして、そのマンションに住宅ローンが残っているケースだって、十分に考えられるでしょう。

さて、住宅ローンが残っているマンションの贈与は、どのように処理されるのでしょうか。住宅ローンが残っていない場合と比べて有利なのでしょうか。

親から住宅ローンの残っているマンションを贈与した場合

次のようなケースを考えましょう。

Aさんは父親から、マンションを譲り受けたとします。ただ、このマンションには住宅ローンが残っていました。そこでAさんは、住宅ローンも一緒に贈与することにしました。

この場合の贈与税って、どうなるのでしょうか。

借金まで一緒に贈与することになるわけです。その分、贈与税も減らしてもらわないと困りますよね。実質的に受け取る財産の価値が下がるのですから、そう考えるのは当然です。

負担付贈与契約

今回考える住宅ローンが残っているマンションの贈与のように、受贈者(贈与を受ける人)がその借金も引き継ぐといったケースは実際に起こりえます。そして、特別な名前もついています。

受贈者に一定の債務を負担させる贈与契約を、負担付贈与契約とうのです。この負担付贈与契約は、通常の贈与とはちょっと違った処理がなされます。

負担付贈与契約が適用される

今回の例のように、住宅ローンが残っているマンションを贈与し、受贈者(贈与される側)がそのローン残高を引き継ぐというケースは、実際に起こりえます。こういう、受贈者に一定の債務を負担させる贈与契約を、負担付贈与契約といいます。

負担付贈与契約では、不動産1 を贈与する場合、相続する財産の時価評価額から負担額を控除した金額を贈与するものとして贈与税の計算がされます。つまり今回の例だと、住宅ローンを差し引いた金額の贈与が行われたものとして、贈与税の税額が計算されるわけです。

つまり、今回挙げた例では「時価評価額 - 住宅ローン」の贈与が行われることになるわけですね。ということは、住宅ローンの分だけ贈与する額が減るわけですから、贈与税も安くなりそうです。

ちなみに不動産以外の場合は、「相続税評価額-負担額」を贈与したものとして計算します。

有利とは限らない負担付贈与契約

これは一見、有利なことのように感じられるでしょう。住宅ローンの分だけ贈与する資産の価値が小さいとみなされるわけですから、贈与税の低減も期待できそうですよね。

しかし、必ずしも有利とは言えないようです。

というのも不動産の場合は、負担付贈与契約では不動産の時価評価を使って贈与税を計算をするからです。しかし、負担付贈与契約でない一般の贈与の場合は、時価評価ではなく相続税評価額が使われます。

一般的には、相続制評価額の方が時価よりも安いので、支払う贈与税の額としては負担付贈与契約の方が高くなることもあるわけです。住宅ローンは何らかの方法で返してしまい、通常の贈与を行うほうが賢いケースも十分に考えられるわけですね。

住宅ローンがなくなった親も贈与税が発生する

ちなみに今回の例だと、親からすると住宅ローンという借金が減ったことになります。これは利益ですから、所得税がかかることがあります。

そうです。実は負担付贈与契約の場合は、贈与者(自分の資産をあげた人)が税金を払うケースもあるわけです。

今回のケースだと、「ローン残高 - マンションの購入価格」に相当する額が、譲渡所得とみなされ、所得税がかかることがあります。

もちろん、「ローン残高 - マンションの購入価格」がゼロ以下なら、税金はかかりません。ですから、通常は、このケースは心配が要らないことが多いですけどね。

こうやって考えると、負担付贈与契約って、あんまり有利じゃなさそうですね。

専門家に相談した方が良いかも

負担付贈与契約について、ざっくりと見てみました。まず、借金を返済してしまって贈与する方が有利なケースがあることがわかりました。

さらにいうと、相続まで待って贈与はしないという選択もありそうです。親の財産のまま住めば、贈与税は発生しませんからね。相続税の方が贈与税よりも税率は低いですし。

どちらが有利か明らかなケースは別として、専門家(税理士)の助けを借りたほうがいいケースもありそうですね。贈与税は税率が高いので、税理士にお金を払っても、メリットのほうが大きいケースも多そうです。

補足:負担付贈与契約の解除

ちなみに、負担付贈与契約の受贈者(財産をもらう側)が、その負担を履行しない場合というのも考えられます。こういう場合、贈与者(財産をあげる側)は、その贈与契約の解除をすることができます。

負担付贈与契約は負担とセットでの贈与ですから、負担を負わなければ当然ですよね。ちなみに、書面による場合は当然ですが、書面によらない場合でも同様に解除することができます。


  1. 正確には、「土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合」です。
    No.4426 負担付贈与に対する課税| 国税庁 []

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