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容積率の緩和で古いマンションを建て替え易くなりそうです@東京都

昔の耐震基準のマンションの建て替えを促すために、東京都が容積率を緩和するそうです。

耐震基準というのは建築基準法で決まっています。これまで耐震基準を強化する方向に何度か法改正がされています。1

この耐震基準は、あくまでマンションを建てる時の基準です。という事は法改正前に建てられたマンションに関しては、現在の耐震基準を満たしていない事が多いわけですね。

今回の措置は、そういう古いマンションの建て替えを促すために、容積率を緩和しようというものです。「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」が改正され、それにより耐震性不足のマンションの容積率の緩和が法的に可能になりました。それを受けての東京都の対応ということですね。

ですから、古い耐震基準のマンションだけが対象になるようです。

容積率を緩和するとなぜ建て替えが進む

ところで、容積率を緩和するだけで、なぜ建て替えが進むのでしょうか。ちょっと不思議ではないですか?

その理屈は簡単で、容積率を緩和すると今までよりも戸数を増やすことが出来るからです。戸数が増えた分を売りに出せば、マンションにお金が入ることになります。となれば、建て替える際の住民の負担を減らすことが出来るわけですね。

住民の負担が減れば、当然ですが、これを機に建て替えようというマンションも増えるというわけです。ちょっと容積率をいじるだけで、かなり大きな効果が期待できるわけですね。

ディベロッパーは営業攻勢をかけることでしょう

マンションのディベロッパーにとっては、これほどの商機はなかなかありません。マンションの管理組合を相手に、営業攻勢をかけていくことになりそうです。

新基準での建て替えで、どの程度まで住民負担が減るかにもよりますが、ここ数年で建て替えが進む可能性も大きそうですね。

まあ、東京オリンピックまでは工事自体が難しかったりするのかもしれません。大きく動き出すのはオリンピック後かな。

立地によっては上手ういかないマンションもありそうです

そもそも特に古いマンションというのは、駅に近い良い立地に建っているものが多そうですよね。マンションを作り始めた時期に、いきなり駅から遠いところにマンションを建てようとは思わないでしょうか。

こういう好立地のところは、比較的建て替えが進みそうですね。

その一方で、ニュータウンなどにある古いマンションは、この施策でもちょっと厳しいかもしれません。人気が落ちているニュータウンだと、マンションが売れない可能性も大きいですからね。

やっぱり、マンションは立地が一番大事ですね。そこで妥協すると、悲惨な運命をたどる確率も大きそうです。


  1. 東京都マンション建替法容積率許可要綱の策定について []

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