マンションなどを買って家賃収入を得ようと思っている人なら、「家賃保証」や「一括借り上げ」という仕組みのを聞いたことがある人も多いでしょう。
家賃保証と言うのは、業者に物件を貸してその業者が入居者を探しまた貸しをするというシステムです。そして、特にマンションやアパートを一棟丸ごと貸す場合は、一括借り上げと呼ばれます。また、少し専門的な用語で、サブリースと呼ばれることもあります。まあ、だいたいどれも同じものです。
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安定した収入が見込めるのが最大のメリット
これらのシステムで特に大きなメリットとされているのは、入居者の有無にかかわらず、決まった家賃収入が入ってくる点です。不動産の所有者としては業者に長期で貸す形になるので、実際の入居状況がどうであろうと家賃収入になるのです。不動産の場合は入居者が見つからないと収入がありませんから、経営の安定化と言う意味では優れた仕組みと言って良いでしょう。
また、業務の軽減につながるのもメリットですね。自分が直接大家をやる場合は、さまざまな雑事が発生しますから。
サブリースには問題点も多い
ただ、家賃保証や一括借り上げのシステムも良い事ばかりではありません。デメリットも少なくないのです。
例えば、このシステムは又貸しをする形になるので、不動産の収入自体は少なくなります。構造的には業者と家賃収入を分け合う形になりますから、所有者の利益は小さくならざるを得ないですよね。
また、長期的には金額の引き下げが行われることが多いようです。最初の10年は固定された金額で、その後は状況を見て価格の改定をするというような契約が多いようです。
サブリース大手のレオパレエス21が訴えられました
家賃保証や一括借り上げのよく知られている問題点は、上の２つでした。しかし、それ以外にも問題は起きります。と言うか、有名企業が問題を起こして裁判になっていました。サブリース大手のレオパレス21が、不動産の所有者から訴えられたのです。
なんでも、レオパレス21は経営不振のために賃料の減額を申し出たのだとか。いったんは所有者がそれを受け入れ、所有者が受け取る賃料が減額されました。ただ、その後レオパレス21の業績が回復したにも関わらず、賃料は戻らなかったことで裁判を起こしたのだとか。1
ちなみに、今回の裁判は一人の老人が起こしていますが、今後も同様の裁判を起こそうとしている人もいるようですね。
業者の倒産と言う大きな問題も
このニュースは２つの教訓を含んでいます。
一つは、契約書に無いところで家賃の減額を求められる可能性があるということです。もちろん、不動産の所有者の側に拒む権利はありますけどね。業者が生き残った方が良いのか潰れた方が良いのかの判断で、対応は違ってくるでしょう。
もう一つは、実際に業者が倒産してしまう事による問題です。業者が倒産したとなると家賃保証も何もありませんから、新しいサブリース業者を探す必要がありそうですね。
さらに言うと、物件に借主がいる状態ですから、その家賃を度するといった問題でももめそうですよね。潰れた業者の債権者ともめる可能性も小さくなさそうですね。
というわけで、業者の経営が傾いた場合、大きなトラブルになる可能性が大きいわけです。潰れてもらっても、生き残られても、問題は起こりえます。
これ以外にも色々と問題はありそうです
実際には、サブリースにはこれ以外にも様々な問題点があるようです。業者から様々な追加費用を請求されるといったトラブルも起こっているようですね。こういった問題は、ネットで簡単に見つかるので、興味がある方はチェックしてみてください。
まあ、なんにしても、サブリースを使うのなら注意が必要です。もし利用するのなら、色々なリスクがることを理解した上で、慎重に契約する必要がありそうですね。
- 家賃減収、大家が提訴へ レオパレス２１「１０年不変」
朝日新聞デジタル 2017/2/22 [↩]
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