資産運用といえばマンション投資を思い浮かべる人もいるでしょう。さて、今、元手として1,000万円用意できるとします。これでマンション投資をしたら有利に運用できるのでしょうか。ざっくり計算してみた結果、率直に言って、ちょっと厳しい気がするんだけどなあ。私なら違う運用方法を選ぶでしょう。投信とか。
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マンションで運用するのはどうなの？
資産運用というと、まず考えるものの一つが、投資用マンションなどへの投資です。株式と並んで、不動産は古くから行われてきた投資の一つですよね。
もちろん、株式や投資信託などの金融資産に比べると、マンションの投資は敷居が高いです。それでも、ワンルームマンション程度であれば、個人でも十分に投資ができる資産だと考えて良いでしょう。
このページでは、1,000万円程度の手元資金で投資をした場合に、どの程度儲かるかについて考えてみようと思います。できるだけリアリティのある資産にするために、Yahoo!不動産などの情報で数字を確認しながら検証してみる事にしましょう。
東京都内の中古マンションの相場は？
まず、1,000万円程度でどのような物件が買えるのかチェックしてみましょう。
とりあえず路線は、西武新宿線を選びましょう。特にこの路線を選ぶ理由はないのですが、どこかの路線に限定しないと物件数が多すぎるので。
また、東京都内で選んでいます。埼玉県まで含めてしまうと、物件のタイプが変わってきますから。
その他の絞込みとして、築20年以内の物件としました。あまり古い物件は、ちょっと避けたいですよね。
また、価格が700万円から1,300万円という幅でも絞り込んでいます。最初に書いたように、1,000万円程度の元手での投資したらという前提ですね。
これらの条件で絞り込むと、次のような物件が挙がって来ました。とりあえず属性として、最寄り駅と徒歩何分かと築年数と広さと価格を上げておきます。
- 下落合駅 徒歩２分 築17年 18.24m2 1,300万円
- 井荻駅 徒歩１分 築15年 19.16m2 1,100万円
- 鷺ノ宮駅 徒歩18分（阿佐ヶ谷駅 徒歩10分） 築17年 20.72m2 1,280万円
- 野方駅 徒歩５分 築20年 16.25m2 920万円
このリストを見るとわかるように、1,000万円前後の物件だと、20平方メートル程度のワンルームマンションが買える事になります。
もうちょっと正確に書くと、1,000万円だと20平方メートルの物件はちょっと難しいというイメージでしょうかね。20平方メートルを超える物件を望むなら、駅からの距離など、何かを妥協しないと厳しいのかもしれません。
また、感覚的には、数年前より大分高くなったなあという印象があります。都内でも、1,000万円以下で投資用の中古ワンルームは買えたはずですから。
賃貸だとどのくらいで貸す事が出来るのか？
さて、ここで挙がったような物件は、賃貸だといくらくらいで貸せるのでしょうか。
築20年未満で西武新宿線の沼袋駅から上井草駅間の物件の賃貸相場をチェックしてみましょう。その他の条件としては、15から20平方メートルの広さで、ワンルームから１LDKのマンションを抽出します。
さて、この条件で検索すると、177件の物件が該当しました。一番安い物件が4.7万円で、一番高い物件が8.7万円です。
ただ、ボリュームゾーンとしては、管理費込みで、5.5万円から7.5万円の物件が中心という感じですね。ということは、１年間では、66万円から90万円の賃料が期待できるということですね。
投資額が1,000万円という想定ですから、6.6％から9.0％の表面利率ということですね。もっとも、実際に引っかかった物件価格は1,000万円を超えていますから、平均すると年７％程度のリターンという感じでしょうかね。
ということで、以下の計算では、表面利率を年7.2％として計算する事にしましょう。月々６万円の賃料という想定をおくわけです。
管理費や空室率を考慮すると
さて、上で調べたのは、あくまで表面利率です。実際にはこれは、マンションの修繕積立金や管理費などがかかってきます。
修繕積立金と管理費は、物件によってかなり差があるようです。ここではきりよく、両方あわせて月１万円としておきましょう。それほど実勢価格とは違わないはずです。
また、HOME’S不動産投資というサイトによると、東京都の賃貸物件の空室率は14.5％なのだそうです。ということは、空室率を考慮した実質的な賃料は月5.13万円ということになります。
この２つを考慮すると、月々の実質的な家賃収入は4.13万円まで下がります。これは１年当たりにすると、49.56万円となります。つまり、実質的な家賃収入は約50万円であると考えていいことになります。
これは利率に直すと、年５％程度ということになります。
まだまだかかるコスト
実は、かかるコストはこれだけではありません。ここに挙げた金額のほかに、固定資産税が毎年かかります。
また、新規に入居者を募集することになると、そのときにコストがかかります。広告費などを不動産屋に払わないといけません。
また、このとき、リフォームやクリーニングの費用も発生します。借主から預かる敷金で、ある程度の部分はまかなえるでしょうが、経年劣化や施設の陳腐化に関する部分については事前に積み立てておく必要があるでしょう。
さらに言うと、不動産を取得する時にも不動産屋に仲介手数料を払わないといけません。また、将来的に不動産を売るときにも、仲介手数料がかかります。
不動産取得時には、不動産取得税という手数料がかかったり、登記などの手続きにも費用がかかりますね。
あ、このほかにも火災保険などもコスト要因ですね。不動産の取得時や売却時、年１回のコストなどが、結構かかります。
さて、これらのコストを払って、不動産投資というのは有利な投資なのでしょうか。甚だ疑問だといわざるを得ないですよね。
逆に家賃以外の収入としては、敷金や礼金があります。正確に書くと、敷金は収入ではありませんけどね。
ただ、最近は礼金なしの物件も増えているようです。家賃外収入と比べても、これらのコストはかなり大きいと考えていいでしょう。
マンションは価値が減っていく
実はマンション投資には、上に挙げたほかにも大きなデメリットがあります。マンションの価値というのは、時間とともに価値が減っていくのです。もちろん、最近の不動産価格のように、短期的には値上がりする場合もありますけどね。
例えば株式投資だと、一般的に、株式の価値は挙がっていきます。もちろん、短期的な株価の変動で下がる事はあるのですけどね。長期的には株価は上がっていくものだと考えられています。
でも、日本のマンションというのは、基本的には価値が下がっていくものです。なぜかというと、一つのマンションに永遠に住むことはできないからです。
マンションの耐用年数が40年とすると、40年かけて土地の価値だけになってしまうというイメージですね。でも、土地の価値は世帯数でわるとたいした額ではありません。ですから、数十年という時間をかけて、ほぼゼロの価値になってしまうというわけです。
時間の経過とともに価値が下がっていく事を考慮すると、単純な家賃収入のリターンだけで考えてはいけない事は認識しておくべきでしょう。このあたりが、株式などと根本的に違う部分です。
つまりマンションへの投資というのは、かなりのリターンがないと、投資できないということですね。実質の４％程度のリターンで投資すべきかというと、甚だ疑問に感じるのです。
供給過剰で空室率が上がる可能性も
もう一つ問題になるのが、マンションが供給過剰ではないかという可能性です。供給過剰などと書くと難しく感じるのですが、要するに、マンションが増えすぎるという問題ですね。
物件の数が増えると、当然ですが、借主を探すのが難しくなります。ということは、空室率が下がってリターンが減るということです。
さらに言うと、供給過剰になるとマンションを売却することが難しくなります。かなり売値を抑えないと、売却する事はできないという状態になるでしょう。
単純な供給過剰な上に、少子高齢化や人口減少も問題になっています。そのタイミングでワンルームマンションに投資するかどうかは、真剣に考える価値がある問題でしょう。
ここまで書いてきた感じからわかるでしょうが、個人的には、マンション投資は避けるべきだと思っています。少なくとも、今はタイミングではありません。
REIT などの利用も考えてみよう
不動産への投資という事であれば、REIT に投資するという選択肢もあります。REIT の分配金を見てみると、３％弱程度の配当利回りがあるようです。
REIT への投資は、個別の不動産に投資するのに比べて、リスクが小さいと考えられます。さらにチャートを見ると、REIT の一口あたりの価値も、時間とともに増えているのがわかります。
このあたりの点を考えると、個別の不動産に投資するよりも良い選択肢ではないかと考えられます。
もちろん、相続などを考えると、個別のマンションを買う方が有利なケースも考えられます。ただ、相続額があまり大きくない場合は、相続税もそれほど大きくありません。
REIT と個別のマンションのどちらが有利なのか、真剣に考えてみる価値はあるでしょう。あるいは、不動産を投資対象からはずしてしまうというのも、一つの考え方です。
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率直に言って、これだけで十分なお金の知識が身につくとは言えません。でも、知らないよりはずっと合理的な判断ができるはずです。
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あ、もちろん、興味があれば資格にチャレンジしてみるのも悪くないと思います。３級なら特に受験資格も必要ありませんし。
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タグ: 中古マンション
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