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マンションは将来値崩れすると思っておいた方が良いですよ

SUUMO新築マンションというフリーペーパーで、「貯められない人こそ家を買って資産を作る」という特集が組まれていました。

率直に言って、内容的にはそれほど新しいモノはありませんでした。住宅ローンを組むと税制の優遇を受けられるとか、マンションは資産になるというようなことを買いた上で、新築マンションの勧誘につなげようという感じの特集です。

販売促進が目的の一つでしょうから、率直に言って、マンションを買うことの利点だけが書かれているという印象の特集です。不動産のセールスマンの営業トークを見せられているような印象でした。

こういうデータをみると買いたくなる気持ちは分かる

今回は、その中でも特に気になる項目を一つ紹介したいと思います。新築マンションは「将来の投資になる」という項目です。

ここで特徴的だったのは、築年数と平均売却価格の関係を示した表です。東京カンテイのデータを下に作った表は、次のようなものでした。

  • 築21年~築30年:2,073万円
  • 築31年~築40年:2,271万円
  • 築41年~:2,247万円

ちなみに、マンションの広さは70平米に統一して換算されています。調査対象は首都圏の中古マンションです。期間は2014年の1月から12月ですね。

この数字を見ると、確かにマンションは築年数が経っても資産価値がありそうに見えますよね。こういう数字を見せられると、資産価値が残るのなら、マンションを買っても良いかと思う人もいそうです。

「古いマンションの方が高い」という事実から見えてくるもの

でも、このデータって、ちょっと変だと思いませんか?

比較的築年数が浅い「築21年~築30年」の物件が、一番価格が低いのです。これって、明らかに不自然ですよね。

もちろん、ちゃんとしたところが調べた数字でしょうから、嘘をついているのだとは思っていません。では、数字が嘘では無いとしたら、どんなことが考えられるでしょうか。

一つ考えられるのが、立地の良し悪しです。古いマンションが高値で売れるとすれば、相当立地がいい場所で無いと考えにくいです。

そもそもマンションというのは、好立地のところから作られていたはずです。そう考えると、築年が古いマンションの方が立地が良いというのは、不思議なことでは無いでしょう。もともと立地が良いから価格が下がりにくいわけです。

と言うことは、裏を返すと、これから作られるマンションというのは立地があまりよくないものが多いという事になります。もちろん、古いマンションを壊して、立地が良い場所に新しいマンションが建つなんてケースもありますけどね。

仮に立地が悪いマンションが増えるとなると、ここで挙げられたような価格で売却できるかはちょっと疑問ですよね。その意味で、過大に期待を持たせているデータだと思わずにはいられないのです。

新築のマンションでも立地の良い物件を買えれば良いのでしょうけどね。現実的には、そんなに簡単な話ではありません。予算もありますし。

供給過剰による値下がりのリスクも存在する

さらに言うと、マンションに関しては、そもそも供給が過剰であるといわれています。たくさん作られすぎているのです。

供給過剰の弊害は既に出てきていて、古いマンションだと賃貸に出した場合に借り手が見つからないという問題は現実に起こっています。さらには、100万円で売りに出しても買い手が見つからない中古マンションすらあるようです。1

現在でもマンションの建設ペースは全く落ちていません。このままいくと、状況がよくなるはずが無いんですよね。よっぽど立地が良い場合を除いて、古いマンションは無価値になる時代も遠くないのかもしれません。

さらに言うと、日本の人口が今後減っていくのは確実です。移民政策でも採らない限りは10年や20年で増えようがないのです。需要と供給の関係で言うと、悪い点ばかりが目に付くわけです。

悪い点も含めて購入の検討を

こうやって考えてみると、SUUMO新築マンションの特集のデータは、今後も保証されるものでないことが良く分かります。ここからちょっと下がるくらいの話ならまだ良いのですが、ほとんど価値が無いマンションすら増えていく可能性があります。入る人が存在しなければ、マンションに勝ちなんてありませんよね。倉庫代わりに使う程度の価値しかありません。

まあ、この手の雑誌を読むときには、不動産会社のセールストークを聞かされているのだと思うのが良いでしょうね。話半分に読むのがかしこい読み方です。真に受けるのは、かなり危険でしょう。

実際、今回は挙げませんでしたが、この他にも突っ込みどころは満載でしたしね。


  1. 100万円台でマンションが買える?すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに
    2015年1月8日 ビジネスジャーナル []

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