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「○○マンション限定で探しているお客様がいます」というチラシの目的は?

マンションに住んでいると、「○○マンション限定で探しているお客様がいます」というようなチラシを見かけることがあります。これには色々なバリエーションがあって「この地域限定で~」などのもうちょっと広い表現が使われる事もあります。逆に期限を明示して「3か月以内にこのマンションに~」やというような突っ込んだ書き方がされている事もあります。

「○○マンション限定で」なんていう文言を入れるということは、そのチラシは他のマンションでは使えないということですよね。そのマンション専用に数十部から数百部程度のチラシを作っているわけです。率直に言って、結構面倒な作業です。そこまでするメリットというのは、一体何なのでしょうか。

本当に探している人なんているの?

常識的な判断として、少なくとも言えるのは、「○○マンション限定で探しているお客様」なんて多分いないということでしょうね。マンションを探すときに、「○○マンション限定」なんて条件をつけて探す人は多くないはずです。

これは自分がマンションを探すときのことを考えれば理解しやすいでしょう。最初から○○マンションに住みたいと思ってマンションを探そうとは、まず思わないですよね。敢えてそんなふうに思うとすれば、親と同じマンションを探す場合くらいでしょうか。

同じような趣旨のチラシが何年にも渡り投函されるのも不自然ですよね。自分が住むマンションを欲しがる人が、何年も継続的に現れ続けるはずはありません。

以上のような感じで、冷静に考えてみると、誰がどう見ても不自然な内容なのです。不動産業者の創作だと考えるほうがしっくり来ますよね。

不動産業者の目的は何?

こんなことをしてまで、仲介業者がマンションの所有者とコンタクトを取りたがる理由は、一体何なのでしょうか。何か大きなメリットがあるはずですよね。

色々と調べてみたところ、それらしい理由が見つかりました。どうやら仲介業者は、専任媒介という契約を取りたくてこういう事をしているようです。

不動産を売却するときの仲介の契約には、専任媒介契約と一般媒介契約のの2つがあります。専任媒介というのは、1社に売却の依頼をするという方法です。一般媒介というのは、複数社に売却の依頼をするという契約です。

つまり、仮にマンションが売れた場合、専任媒介なら確実に利益を得ることができるわけです。しかし一般媒介の場合は、他社に取られてしまう可能性があるわけですね。最終的にどこを通して売ったかで、手数料が取れるかどうかが決まるわけですから。

まず、マンションごとのチラシを作り、あなたのマンションを欲しがっている人の存在を匂わせます。そうすることで、チラシを配った業者との契約、特に専任媒介契約が必要だと思わせるわけです。見込み客がいる仲介業者だと思えば、積極的に契約したくなりますよね。つまり、マンションごとのチラシは専任契約を取るための餌だったわけです。

専任媒介契約を結ぶのは良いことなのか?

不動産会社が専任媒介契約を結びたがっているのは納得できました。でも、私たちにとって重要なのは、それが有利かどうかですよね。

ここでもう一度常識的に考えてみるましょう。

マンションごとにチラシを作ってまでして必死に契約を取ろうと思っているという事は、専任媒介は仲介業者業者にとってのメリットが相当大きいということですよね。

私たちのメリットと仲介業者のメリットは相反する可能性もあります。その可能性があるという事は、私たちにはマイナスである可能性があるという事ですよね。

一番大きい具体的なマイナス点は、仲介業者との力関係に差があるという点でしょうか。一応専門家である彼らと、ずぶの素人である私たちでは、持っている知識の量が全然違います。マンションを売る段になって慌てて勉強したところで、埋められるものでは無いでしょう。

となると、仲介業者主導で交渉が進み、安値で買い叩かれるなんて事もありうるわけです。もちろん、すべてのケースでそんなことが起こるとは言いませんけどね。可能性は否定できません。

仲介業者としても高値で売ったほうが手数料は大きくメリットがあります。でも、とりあえず売れないことには全くメリットがありません。そうであれば、値下げをさせてでも売ってしまうと思うのは不思議ではありません。そんな事も起こりうるということです。

一般媒介にもデメリットはある

それだと、一般媒介を選べば良いのでしょうか。確かに一般媒介を選べば、競争原理が働きますから、業者にコントロールされる確率は小さくなりそうです。

とは言え、話はそんなに単純でもないようです。専任媒介契約で売却までできれば、仲介業者とすれば、自分たちに確実にお金が落ちることになります。一方で、一般媒介契約だと、営業をしても他者にすべてを持っていかれる可能性もあることになります。要するに、仲介業者にとってのメリットが小さいのです。

メリットが小さいのに、真面目に売ろうと思うかというと、答えはノーですよね。手数料が入ってくるかどうか分からない物件のために、真面目に営業させるのは、企業としても困難でしょう。専任媒介の物件があれば、そちらを優先させるはずです。

つまり、専任媒介と一般媒介を比較すると、一長一短ということですね。信頼できる仲介業者があれば、積極的に利用するのがよさそうですね。そうでない場合は、一般媒介を検討してみるのが良いのかもしれません。

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