マンションを購入する理由は様々だと思います。ただ、「家賃がもったいない」という理由でマンションを購入する人が多いようです。31.9％が「家賃がもったいない」という理由なのだそうです。1
でも、本当にマンションを買った方が、金銭的に有利なのでしょうか。個人的には、新築マンションだと、買った方が不利なケースも多いと思うのです。
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実例を元に計算してみましょう
一つ実例を元に、有利不利を計算してみましょう。
たまたま同じマンションの売り出し条件と賃貸条件が分かりました
Yahoo!不動産をチェックしてみたところ、ＪＲ鶴見駅から徒歩６分の物件で、「オーベルグランディオ横浜鶴見」という物件を見つけました。これを書いている段階では、ここの一番狭い部屋が71.89平方メートルで4,370万円でした。ちなみに、修繕積立金と管理費は幅を持って設定されていますが、合計で月２万円が最低でもかかります。
地理になじみがない方のために、ＪＲ鶴見駅について説明しておきましょう。ＪＲ鶴見駅は京浜東北線で川崎駅と横浜駅の間にある駅です。横浜駅へも東京駅へも一本で行けるので、非常に便利な立地といっても良いでしょう。新橋駅や品川駅へも一本で行けます。その駅から徒歩６分の距離にあるということで、地理的にはかなり恵まれている場所であるといえそうです。
さて、同じくYahoo!不動産で鶴見駅から徒歩10分以内の賃貸物件で築２年以内の条件で探してみると、たまたま全く同じマンションの一室が賃貸に出されているのを見つけました。若干広さが違うようですから、違う部屋でしょうけどね。まあ、大体同じ条件だと思って良いでしょう。ここの賃料が18.9万円ということです。これに、管理費が１万円かかります。
さて、この条件で、賃貸と持ち家のどちらが有利なのか比較してみましょう。
マンションの資産価値の減少と「修繕積立金＋管理費」
別のページにも書きましたが、マンションの価値というのは15年で半分程度になるようです。もちろん物件によって状況は違いますが、平均を取ると大体そのくらいという感じの数字です。そうであれば、4,370万円のマンションは、15年で2,185万円になる事になります。
しかも、この15年間毎月２万円の積立金と管理費がかかります。ということは、さらに別に、360万円がかかることになります。
これらを考慮すると、資産価値の減少と支出をあわせると15年で2,545円がかかる計算になります。厳密に書くとこの他にも固定資産税などもかかります。住宅ローンを組んでいる場合は、その利息もかかります。
賃貸の場合の支出
さて、一方、賃貸だった場合はどうでしょうか。この場合は、月々の支出は19.9万円（＝家賃18.9万円＋管理費１万円）となります。ということは、15年間住むと、3,582万円かかることになります。
こうして単純な合計だけをしてみると、持ち家の方が有利なようにも見えます。買ったほうが1,000万円程度有利という計算ですね。
実際にはどちらが有利かは簡単に言えない
でも、多分、買っても賃貸でも大差は無いと考えるべきでしょう。まず、ローンを組んだ場合の金利の支払と固定資産税がかかります。そして、このマンションの家賃が18.9万円のままではないという点も重要です。新築じゃなくなれば、家賃は下がりますよね。
いくら金利が安いとは言え、ローン金利はそれなりの額にはなりますからね。家賃が安くなる分を考慮すると、大体トントンになるはずです。
さらに補足しておくと、マンションを購入したときには、税金や仲介業者への手数料が発生します。もちろん、賃貸の場合も仲介手数料は発生しますが、購入した場合に比べれば取るに足りない額です。
どっちが有利かは簡単に言えないのが良く分かるでしょう。
住宅ローンの返済も含めて考えてみよう
みずほ銀行のシミュレーションソフトを使って、住宅ローンの金利の支払がどの程度か考えてみましょう。今回は3,000万円を借りて15年で返すとして計算してみます。金利は変動金利を選びます。
この場合だと返済の総額は、3594万2940円となるそうです。つまり、600万円くらいは利息の支払が発生するのです。
こうして考えると、やっぱり、持ち家が有利とは単純にいえないのがよく分かります。賃貸の方が有利でも、全然驚きません。
立地が悪ければ税金のかかる粗大ごみになる可能性も
今回の物件は、ＪＲ鶴見駅から徒歩６分ということですから、立地としてはそれ程悪くは無いのでしょう。ですから、古くなってもそれなりに価値はあるのだと思います。
しかし立地が悪かったりすると、古いマンションはただのゴミ同然になってしまいます。家賃を下げても借り手がいない状態になる確率が高いのです。
こうなったら問題は大きいです。お金が入ってこないというだけではなく、固定資産税や修繕積立金、管理費などの固定費もかかるからです。収入が無いのに定期的な支出がある、本物の金食い虫になってしまうわけですね。これに対処するには、自分たちが住み続けるしかありません。
持ち家にするのが必ずしも悪いとは言いませんが、こうしたリスクについても考えておくべきでしょう。また、持ち家の方が本当に得なのか、しっかりと計算してみる必要もありそうです。上で計算したように、実は得ではないようなケースも少なくありません。
それに持ち家の場合は、自然災害などで価値が無くなる可能性もあります。地震の場合は、保険があるとは言え、全額は補償されませんからね。
- マンション購入のきっかけ 「家賃がもったいない」31.9％、利便性と価格重視
MONEYzine 2015年1月31日 [↩]
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