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現金で買うよりもローンを組んだほうが得なの?


■ このページは 20年物国債の表面利率より安い20年住宅ローン金利 の続きです


Aさんは貯金が大好きで、現在3,000万円以上の現金を持っています。
ですから、Aさんはマンションを現金で一括購入する事が可能です。

しかしここでは現金で買わずに、一番低利の金融機関を使って住宅ローンを組んだとしましょう。
そしてその代わりに、住宅ローンと同額分の20年もの国債も買ったことにしましょう。

フラット35は購入価格の9割まで貸し出しが可能です。
目いっぱいお金を借りるとすると、Aさんは2,700万円のローンを組む事になります。

そして、同時に、2,700万円分の20年もの国債を買うことになります。
こうする事で、Aさんは現金で買うよりもお得な契約をする事ができました。

すなわち、ローン金利以上のお金が、国債を購入する事により入ってくるのです。

さらに特殊な状況を想定してみましょう

ここで、さらにちょっと特殊な状況を想定してみましょう。
当面の間、Aさんはローンの返済を利息分だけに限定できたとするのです。

そして元本の返済は、20年後に行います。
国債が償還されて戻ってきたお金で、まとめて返してしまうのです。

こういうことは現実にはおき得ません。
ただ、今の有利な状況をわかりやすくするために、こういう仮定を置いてみます。

そうすると、Aさんはフラット35と長期国債の差0.34%(= 2.2 - 1.86)の分、毎年収入があることになります。
つまり、毎年9万1,800円(2,700万円の0.34%)を得る事が出来るのです。

元本は最終的に、Aさんが持っている国債と相殺されます。
ですからAさんは、毎年の利息分だけ、現金で買うよりも得をするのです。

こちらの方が、約184万円分お得です。

メガバンクの定期預金程度にはお得

毎年9万円以上得をするのなら、現金で買うよりもそうとうお得に感じますね。
実際、年0.34%というのは、メガバンクで定期預金を組んだときの金利と遜色ない数字だと考えられます。

これを書いている時点での、大口定期の金利は10年定期で0.250%(三井住友銀行、みずほ銀行)です。

定期預金の場合10年が最長です。
期間が異なる20年もの国債の金利とは、単純比較はできません。

それでも、0.34%というのが悪くない金利なのは確実です。

手数料などがあるから実現は無理でしょうけどね

まあ現実問題としては、住宅ローンには金利だけでなく手数料がかかります。
ですから、こんなふうに上手くは行かないでしょうけどね。

そもそも、20年間元本の返済がいらないなんて事はありませんし。
まあ、国債よりも住宅ローンの方が安いのが異常だという事は、わかっていただけたと思います。

住宅購入を考えている人は、今有利な状況である事は理解しておいても良いでしょう。

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