住宅を買うときには住宅ローンを組むのが一般的でしょう。
最近は頭金なしでも住宅ローンを組める場合があります。
そういう人は、かなり余裕のないローンを組んでいる場合があります。
あるいは、頭金があるような場合でも、余裕がない計画を立てている場合もあるでしょう。
「可能な限り良い家に」と言う願望を持つ人も多いでしょうから。
本人は無理な計画であることに気づいていない、と言うケースもありそうですね。
実際にはかなり厳しい返済計画なのに、本人は余裕があると思い込んでいるケースです。
こういう人たちも、順調ならば問題なく返済を終えるのでしょう。
しかし計画に無理があると、何か大きな変化が起きたときに対応できない可能性が大きいのです。
具体的には、、失業や金利上昇などの変化です。
ここでは特に、急な金利上昇の影響を考えてみましょう。
残り20年で急に金利が上昇した場合
ここではある人が組んでいる住宅ローンを想定します。
ある程度返済が進んでいましたが、残り20年の時点で急に金利が変動したとします。
この時点のローンの残高は2,000万円としましょう。
この時に、金利を2.0％（変動なし）、4.0％（やや上昇）、6.0％（大幅に上昇）として月々の返済額や返済総額などを比べてみましょう。
みずほのシミュレーターを使って計算すると、次のような結果になります。
| 借入金利 | 2.0％ | 4.0％ | 6.0％ |
|---|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 101,175円 | 121,195円 | 143,286円 |
| 年間の返済額 | 1,214,100円 | 1,454,340円 | 1,719,432円 |
| 返済額の合計 | 24,282,000円 | 29,086,800円 | 34,388,640円 |
ここからわかるように、金利が６％まであがると、返済総額が１千万円も増えることになります。
月々の返済額だと４万円以上上昇します。
４万円も返済が増えれば、家計への影響は小さくないでしょう。
余裕を持った計画を立てていない場合、返済できないなんて事になりかねません。
本来住宅ローンを組む時には、こういうリスクを認識した上で組むべきなのです。
しかし現実問題として、ここまでの余裕を持った返済計画を立てている人は、多くないと思われます。
６％にあがる可能性は？
将来の金利水準を予想するのは難しいことです。
ですから、実際問題として、金利６％になるような事が起こるのかどうかはわかりません。
しかし、可能性としては十分に起こりうると言う認識でいいでしょう。
その証拠に、政府は国債の暴落を心配いて、消費税率を上げたがっています。
国債が暴落するということは、長期金利が上がるということです。
そんなことがあれば、住宅ローン金利の上昇は避けられません。
６％どころか、それ以上の金利になる可能性だってありえます。
少なくとも過去には、住宅ローン金利が８％台の時期があったのですから。
返済計画を立てるときはかなり余裕を持とう
住宅ローンを組むときは、急激な金利上昇のリスクを考慮したうえで組む必要があります。
上の例で言うと、４万円程度の返済額の上昇には耐えられないといけません。
感覚的言うと、1.5倍程度の返済額の上昇には耐えれるようにする必要があるでしょう。
そして、ある程度お金がたまったら、積極的に繰り上げ返済をしましょう。
下手に投資を考えるよりは、繰上げ返済をするほうが合理的な選択です。
金利３％のローンの返済をするのは、金利３％で運用するのと同じことです。
金利３％で確実に運用できる金融商品など、現段階では存在しません。
その意味では、当然、返済を最優先すべきなのです。
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