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中古マンションは築15年目を狙え!

中古マンションを買うときは、築15年目前後がねらい目だ。

新築で作られたマンションは、急激に価値を落としていく。要するに、中古で売った場合の価格が、時間と共にどんどん安くなっていくのだ。

しかし、築15年目に下落が止まり、その後は大体横ばいに推移する。この後は、築20年でも、30年でも、売れる値段はほとんど変わらない。ということは、築15年目で買えば、底値近くで買える。その上、その後、比較的長期間住むことが出来るのだ。

これはかなり良いタイミングだといえないだろうか。

全然関係ない本を読んでいたら思いついた

さて、今回の築15年前後の物件を買うというアイディアであるが、リチャード・クーの「日本経済を襲う二つの波」と言う本を読んでいたら思いついた。この本はサブプライム問題とグローバリゼーションに関する本で、マンション購入とはそれほど関係がない。

ヒントになったのは、次の記述だ。

そうして建てられたマンションを売ろうとした時、上物の評価がゼロ(タダ)になるのに何年かかるかを算出してみると、図32にあるように約一五年である。
日本経済を襲う二つの波―サブプライム危機とグローバリゼーションの行方

要するに、15年経つと日本ではマンション自体の価値はなくなってしまう、というのが彼の主張だ。これは裏を返すと、築15年以降であれば、いつ買ってもマンションの価格は大きく変わらないということでもある。

もしそうであるのなら、築15年前後のマンションを買うのが得策と言うことになる。なぜならこの時期に買えば、その後価格下落が止まり、居住できる期間も長いからだ。

どの程度得なのかを大雑把に見積もり

さて、築15年のマンションを買うのがどの程度得なのかを、大雑把に見積もってみよう。まず、マンションはどの程度持つのかと言うのが気になる点である。

マンションは何年間程度居住できるかは、日本では統一的な見解は無い。なぜかというと、日本の集合住宅の歴史は浅く、初期に作られたマンションで未だに現役のマンションが多いのだ。

短めに見積もって、築50年程度で立て替えるとする。築15年で買えば、あと35年は住めることになる。

同じ条件の賃貸マンションの家賃を月々15万円とすれば、このマンションは6,300万円の価値を持つことになる。仮に2,000万円程度で中古マンションを買えれば4,300万円の得、3,000万円で買っても3,300万円の得なのだ。

大雑把な議論だが、かなり得なのは感覚的に分かってもらえるだろう。

借ったときに近い値段で売れる

さらに重要なのは、現金化が必要なときに、買った時に近い値段で売れる可能性があると言う点である。新築マンションとして借った場合、20年以上経ったマンションは4割程度は安くなってしまうことは覚悟しないといけない。さらに値崩れを起こす可能性もある。

しかし、中古マンションの場合、15年以降は大きく値崩れすることは無い。ということは、買った値段と近い値段で売却できる可能性が高いのだ。

これもかなりのメリットと言える。

マイナス面を考慮してもおすすめ

もちろん実際は、上で書いたようにうまくはいかない。

厳密に考えると、マンションの管理費や積立金、固定資産税なども考えないといけないからだ。賃貸に出すのなら空室の問題もあるし、賃貸価格も時間と共に下がっていく可能性がある。

ただ、それらのポイントを考慮しても、安い中古マンションを買うというのは長期的に見てかなり得である。新築に強いこだわりがあると言う人を除いては、ぜひ検討して欲しい。

利用価値の高い物権を

さて、上の計算であるが、一つ大事なポイントがある。マンションが長期的に価値を持つには、立地が大事だという点だ。

ずっと自分が住み続けるという人を除いて、マンションは将来的に人に貸し出す可能性がある。例えば、退職を期に地方で暮らすというような場合だ。突然の海外勤務と言うようなケースもあるだろう。

立地が悪い古いマンションに高いお金を出して住もうと言う人は、当然多くないだろう。立地が悪ければ当然、空室になる割合が大きくなる。また、月々の家賃も下げざるを得ないだろう。

逆に、立地さえ良ければ、多少古い建物でも住みたいと言う人はいるものだ。新築でも中古でも同じだが、マンションを選ぶときには将来貸しやすい立地という視点が必要なのだ。

立地の他にも、マンションの貸し易さには色々ポイントはあるだろう。長期にわたって借りてもらうにはどういう物件を選んだら良いかというのは、大きなポイントだ。

実際のデータを使って検証

さて、上の仮説を実際のデータを使って検証してみよう。

Yahoo!の不動産情報のデータで、世田谷区の50平米台の中古マンションの築年と価格の関係ををグラフにしてみた。横軸が築年月で、縦軸が販売価格(万円)である。

世田谷のマンション価格

上で書いたように、築年の浅い2000年代の物件は、かなり急激に価格が落ちているのが見て取れる。その後90年代の中盤で落ち方が緩やかになり、1965年築のマンションでも大きく値崩れはしていない。

もっともこの値段は売り手の希望価格なので、この値段で売れるかどうかは定かではないが。いずれにしても、価格の下落が止まり始める90年代中盤の物件が狙い目であることは確かだろう。

ちなみに、この地域の新築マンションの坪単価は約300万円ほどのようだ。ということは、55平米の新築マンションを購入するには、5,500万円位は必要だと言うことだ。

グラフから見る限り、15年落ちの中古マンションなら平均3,500万円程度で購入可能だろう。ということは、2,000万円安い値段で、マンションが買えることになる。15年で3割から4割程度はマンションの価格が落ちると言って良いのだろう。

ちなみに、今回のアイディアを得た「日本経済を襲う二つの波」という本のグラフをみると、15年で4割から5割は落ちているように見える。世田谷という土地柄から、中古マンションでも価格下落が小さいのかもしれない。

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