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住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらが良い?

住宅ローンには固定金利と変動金利があります。最近は金利が安い変動金利を選ぶ人が多いようですが、いったいどちらが良いのでしょうか。将来金利が上がった時に、変動金利から固定金利に乗り換えるようなことは可能なのでしょうか。

固定金利と変動金利はどっちが良い?

さて、こんな問いに対して、あなたならどう答えますか?意外と難し問題ですし、専門家の間でも、意見が分かれている事が多いですね。

【問い】住宅ローンの金利は固定金利と変動金利のどっちが有利?

マンションを買おうと思っています。固定金利と変動金利、どちらが良いのでしょう?

安全にいきたければ固定金利で

どちらが良いかは、その人の考え方による部分が大きいです。安心を重視するのか、価格を重視するのかといった考え方の違いでどちらがいいローンかかわってきます。

安全性を重視するなら固定金利で

お金を借りるときには固定金利の方が金利が安心です。将来的に金利が上がる可能性が無いので、返済額が当初決めたとおり変わることはありません。

安心である事を何よりも重要と考える人は固定金利を選びましょう。

リスクを取って返済額を減らしたければ変動金利で

しかし、貸し出し時点の金利を見て見ると、変動金利よりも固定金利の方が金利が高いです。

固定金利にするということは、銀行が金利変動のリスクをとると言うことです。そのリスク見合った分だけ、銀行の取り分を多く設定するのです。

貸し出し時点の金利が安いので、現在の金利が続いたり、今後金利が下がるのなら、変動金利にしておいた方が返済総額は小さくて済みます。特に、住宅ローンのような長期のローンの場合は、固定金利の金利が大きくなりますから変動金利にしておけば返済の総額が大幅に減らせる可能性があります。

乗り換えなんてできるのだろうか?

最近は、最初は変動金利にしておいて、途中から固定金利に乗り換える人も多いいるようです。しかし、これは中々難しい事と言わざるを得ません。

というのも、住宅ローンのような長期のローンの場合、返済期間が長いですから将来の金利が予想しにくいのです。20年後の日本の経済状況なんて、中々予想できないですよね。

うまく立ち回ろうと、「変動金利 → 固定金利」という作戦を立てた結果、最初から固定金利にしていた方がずっと安いという事も十分に起こりえます。

さらに、固定金利に乗り換えようと思ったときに、金融機関が固定金利での融資に応じてくれるかどうかもわかりません。そうなった場合、残りの期間も高くなってしまった変動金利の利率で、ローンを返済し続けなければなりません。

また、固定金利に乗り換えるタイミングを逃してはいけませんから、金利に関してチェックし続けないといけませんよね。これも結構大変です。

変動金利で借りておいて、途中から固定金利に乗り換えようと考えている方は、専門家のアドバイスを受けるのが良いのではないかと思います。仮に、そのコンサルティング料が5万円とか10万円程度かかったとしても、何千万円という住宅ローンの返済額からすれば、十分に意味のある安心料だと思います。

これに関する記事を見つけました

ダイヤモンドの記事に、住宅ローンに関するものが載っていました。下手をすると、住宅ローンで破産する可能性があるという記事ですね。

以下、記事の概略とコメントを。

変動金利を選ぶ人が多い

住宅ローンには固定金利のものと変動金利のものがあります。もともとは固定金利のものが多かったのですが、最近は変動金利でローンを組む人が増えているそうです。

今の変動金利のローンはビックリするくらい低金利ですからね。興味を持つ人がいるのも、不思議ではありません。

「固定金利」と「変動金利」の違いは、返済総額が金利動向で変わる可能性があるかどうかです。

その名のとおり、固定金利で借りると、金利は固定です。金利が固定と言うことは、繰上返済でもしない限り、返済額総額は最初に予定したとおりの額になるということですね。

一方の変動金利だと、ローン金利は経済状況によって動きます。ゆえに、返済額は金利動向で変わってくるわけです。

上でもちょっと書きましたが、固定金利と変動金利とを比べた場合、変動金利を選ぶ人が多いようです。具体的に言うと、9割を超える人が、変動金利を選んでいるようです。

いまやメガバンク3行とも9割を超えている。なかには96%に達するメガバンクもあり、固定型の割合は1割を切っているのだ。

変動金利が選ばれる理由はとても簡単です。その理由は、一般的には変動金利の方が金利が低いからです。市場金利がゼロみたいなものなので、銀行のローン金利も史上最低に近いものになっているわけです。ローンの契約者は、それに釣られているわけですね。あるいは、金融機関がそういう方針でセールスをしているのかもしれません。

まあ、金利が低い方を選びたくなる気持ちは、一消費者としては理解できなくもありません。直感的には見た目が安いほうに惹かれますからね。

低金利の時には固定金利を選ぶべきでは?

ただ、この選択は必ずしも正しいとはいえません。変動金利を選ぶと、返済額が想定以上に大きくなるリスクがあるからです。

将来金利が上がるようなことがあれば、それが原因でローンを返せない人も当然出てくるでしょう。実際、バブル期には住宅ローンの変動金利が急に上がって自己破産した人も、たくさんいたみたいです。返済不能にならないまでも、家計が相当に厳しくなると言うようなケースも十分考えられますね。

変動金利を選ぶ人の中には、金利が上がってきたら固定金利に乗り換えれば良いと考えている人もいるようです。しかし、現実問題として、タイミングよく変動金利から固定金利に乗り換えるのは簡単ではないでしょう。

記事中では、次のように指摘されています。

しかし、そもそも変動金利は政策金利に連動し、固定金利は、政策金利の先行きを織り込んだ長期金利に連動する。住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの深田晶恵氏は「長期金利は政策金利に先行して上昇するため、現実的には難しい」と警鐘を鳴らす。

要するに、このファイナンシャル・プランナーの見解だと、気づいたときには既に手遅れになっている可能性があると言うことですね。

■ 長期金利と短期金利の関係を補足

この説明はちょっと分かり難いと思うので、簡単に補足しましょう。

住宅ローンの変動金利は、実は、長期金利とはあまり関係が無いのです。全く関係が無いとは言いませんけどね。長期金利が上がったからと言って、すぐに変動金利が上がるわけではありません。

その理由は簡単で、住宅ローンの変動金利は一般に短期金利と連動するからです。そして一般的には、短期金利と言うのは日銀の誘導によって決まります。つまり、日銀がコントロールしているわけです。

だから、長期金利が上がったからと言って、すぐに上がるわけではありません。日銀が経済状況を見て上げ下げをします。

一方、住宅ローンの固定金利は長期金利で決まります。これは市場が決めるもので、短期金利のようにコントロールはできません。

一般に長期金利と短期金利を比べた場合、長期金利の方が先行して上がります。これは言い換えると、変動型のローン金利が上がるころには、既に固定型のローン金利は高くなってしまっているわけです。ですから、あわてて乗り換えようと思っても、後の祭りと言う可能性が高いわけですね。

上のファイナンシャル・プランナーのコメントは、大体こんな意味です。

ということで、現在のように金利が低い局面では、固定金利でお金を借りるのが基本でしょう。だから、変動金利の方が多いというのは、むしろおかしいんですよね。多少金利が安いからという理由で、変動金利に手を出すのは愚行としか言えません。

目先の利益に飛びついて、将来を犠牲にしてはいけません。マネープランに関しては保守的な方が良いですよ。特に住宅ローンのような長期で返済する大きいローンを組んだ場合は。

日本国債の格下げでリスクは大きくなる?

最近1 米国の格付け会社が日本国債の格付けを引下げました。このことで、変動金利で住宅ローンを組むリスクは大きくなったのでしょうか?

格付けが下がると、日本国債の金利が上昇する可能性は高まります。そうなると、固定型の住宅ローン金利が上がる可能性があるということですよね。もっとも、格付け会社の格付けの変更に対して、日本国債はあまり反応しませんけどね。

将来的に変動金利が上昇した場合に、既に固定金利は高くなっている可能性が高いわけです。そうなると、固定金利に乗り換えたくても乗り換えようが無いのです。ということは、ローン返済に苦しくなるリスクがあるわけです。最悪のケースでは、自己破産なんてこともあるかもしれません。

まあ、変動金利の将来的な上昇があるのか無いのかも分からないので、なんとも言えませけどね。何にしても、大失敗を避けるためにも、目先の利益にとらわれすぎない事が肝要でしょう。

保守的に行くのなら、現在の金利が多少高くても、固定金利にするべきです。

  1. 2011年の初めの話ですね []

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