不動産は人生で一番高額の買い物です

個人の資産運用で一番大事な要素の一つが不動産です。なぜなら、多くの人にとって、持ち家が一番金額が大きい買い物だからです。数千万円単位の買い物なんて、他にはありませんよね。

また、不動産は、投資目的でも利用することが出来ます。最近の不動産の価格動向をみていると、転売して利益を上げると言うのは難しそうです。しかし、人に貸して家賃を取ることは可能です。

さらに最近は、REIT という証券化された商品もあります。これらの証券化された商品なら、数万円単位あるいは数十万円単位から投資が可能です。

不動産を売却すると所得税と住民税がかかります

個人が不動産を売却する場合の所得税と住民税はどのように定められているのでしょうか。長期で売った場合は、所得税と住民税を合わせて20％という税率です。

しかし実は、短期間で売ると、べらぼうに高い税金を取られるようです。まあ最近は、土地転がしなんてする人も少ないでしょう。ケースとしては多くないのでしょうけどね

参考：個人が不動産を売却した場合の所得税・住民税

住宅ローン金利と経済は密接に関係するよ

アベノミクスの影響で、日本経済の回復の兆候が見られるようです。ただ、住宅ローンに関してだけ言うと、景気回復は良いことだけとも言えないようです。

まずインフレが起こると、それにあわせて長期金利があがります。これは今後契約する固定金利の高騰につながるでしょう。

また、このまま景気が回復すると、短期金利のゼロ金利政策が終了する可能性も否定できません。そうなると、私たちの住宅ローンの変動金利は少なからず影響を受けそうです。

どちらも可能性の話ですが、今後注意が必要ですね。

参考：住宅ローンを組んでいる人は、経済動向を注意しましょう

頭金はどうするのが良いのだろう

住宅を買うときに必要になるのが、頭金です。最近は頭金ゼロで購入できる商品もあるようですが、これに対してはどう考えれば良いのでしょうか。

あるいは、頭金はどの程度用意しておくのが良いのでしょうか。一般には２割とか３割とか言われますよね。

参考：住宅を購入するときの頭金はどうすればいいか？

中古マンションが良いと思います

住宅は絶対に新築が良いという、強いこだわりを持っている人もいるようです。あたらしい家の方が確かに気分は良いでしょう。それは理解できます。

しかし金銭的なことを言えば、個人的には、マンションに関しては中古の方が良いのではないかと思っています。新築マンションならではのトラブルを避けることが出来ますし、資産としても新築より有利なのです。

参考：マンションは中古にしてみてはいかがでしょう？│同じ金額なら新築よりもはるかに条件がいい

市場金利が低いときには変動金利を選んでおいた方が良いですよ

ご存知のように、住宅ローンの金利には変動金利と固定金利の２種類があります。一般に変動金利の方が金利が低いので、変動型で契約する人が多いのだそうです。そして、金利が上昇してきたら、そこで固定型に乗り換えれば良いと考えているようです。

でも、あわてて固定型に乗り換えるなんて可能なのでしょうか。論理的に考えると、どうも難しいような気がしてなりません。検証してみましょう。

参考：住宅ローンは変動金利を！目先の利益にとらわれると危険だよ

中古住宅は築何年の物件が良いのでしょうか？

中古マンションと言うのは、基本的に時間が経てば経つほど市場価格が下がっていくものです。しかし、ずっと同じようなペースで下がっていくわけでは有りません。大きく下がる時期と、あまり下がらない時期があるのです。

具体的にどういう傾向かというと、築年が浅いうちに大きく下がります。そしてその後は、緩やかに下落していくのです。

ということは、資産価値の事を考えるのなら、ある程度下落が止まった時点で買うのが良いということになりますよね。それが大体築15年前後なのです。

参考：中古マンションは築15年目を狙え！

自称専門家のいうことには気をつけましょう

不動産に限った話ではないですが、専門家を名乗る人の意見でもいい加減なものが結構あります。例えば、賃貸と持ち家でどちらが有利だとか不利だとか、軽々しく口に出す人には、少し気をつけた方が良いかもしれません。

そもそも一戸建てとマンションで、ぜんぜん購入の条件は違うはずですよね。また、新築か中古かというのもマンションの購入価格に大きく影響するでしょう。それをひとまとめにして、持ち家が有利とか不利とか言えるはずが無いのです。

こういう手合いには気をつけることをお勧めします。本当に偏った考え方の人なのかもしれませんし、自分のビジネスの影響でどちらかに都合が良いことをいっている可能性もあります。

参考：賃貸の方がお得と専門家…断言しちゃって大丈夫？

その他

■ 最悪なんじゃ？イオンリートはREITのデメリットの集大成

イオンがREIT を始めるようです。自社の商業施設をREIT に売却し、今後はそれを借りる形を取るようです。でもこれって、冷静に考えてみると、問題点が多いと思いませんか？

■ マンションは供給過剰！長期で考えれば投資用のマンションなんて買うもんじゃない

投資用マンションを買う人が理解しておくべきことの一つが、供給過剰の問題です。マンションの数が多すぎれば、空き家が増えるのはものの道理ですよね。それに、賃貸価格だって下がるはずです。この事実を理解したうえで、「それでも投資するか？」という判断をしないといけないわけです。

■ 今住んでいる所の近くの仲介業者を紹介するサービス

マンション･土地などの売却を考えている人はぜひご利用ください。仲介業者を探したり、不動産を探すことが出来るサービスです。

■ マンションを貸してお金を増やすことも

不動産投資を始めるには、高額の初期費用が必要だと考えている人が多いでしょう。しかし、中古マンションへの投資なら、必ずしも高額の初期費用は必要ではありません。庶民でも十分に不動産投資が出来るでしょう。

■ お金の無い人でも不動産投資ができる不動産投資信託 (REIT)

証券化技術の発達で、数十万円単位で不動産への投資が始められるようになりました。代表的なのは、REIT と呼ばれる商品でしょう。こういった金融商品を通して、われわれのような庶民でも気軽に不動産に投資できる時代が来たようです。

■ 持ち家志向って強いんだね| 損得の問題じゃなくて価値観の問題なのだろう

土地白書によると、日本人の８割近くが持ち家を所有したいと思っているそうです。率直に言ってこの数字は意外なものでした。比率としては、もっと下がっているのではないかと思っていたのです。日本人の持ち家志向は、なかなか根強いものがあるのですね。

■ 神奈川県の駅別マンション価格はちょっと意外なものも

新築マンションのフリーペーパーに神奈川県の63駅の価格マップと言うものが載っていました。駅別のマンションの平均価格と広さを出したものです。それによると、鶴見駅周辺が意外と値段が高いようです。率直に言って、意外な結果でした。

不動産に関するニュースと余談

■ 日本のREIT で最初の破綻が

2008年に日本で最初のREIT の破綻がありました。一体何が問題だったのでしょうか。簡単におさらいしてみましょう。

■ サブプライムローンの問題は日本のバブルの崩壊に似ている

サブプライムローンは世界中を巻き込む大問題になりました。しかし、その構造を良く見てみると、日本の不動産バブル崩壊とよく似ているところがありそうです。

■ 定期借家契約は貸す側に有利・借りる側に不利

賃貸住宅の契約で定期借家契約という新しい契約ができました。この仕組み、簡単に言うと、貸す側に有利で借りる側に不利な契約です。家主の権利が強くなった契約なのです。

» 不動産に関するニュースと余談

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一生もののお金の知識を身につけよう！

お金の知識は、すべての人に必要な知識です。しかも、一生ものなんです。

でも、難しいのが、何から手を付けたら良いかでしょう。お金の知識と言っても範囲が広すぎるので、どこから始めたら良いか分からないわけです。

そんな人におすすめなのが、ファイナンシャル・プランナーの知識です。ＦＰと言われてるやつですね。

とりあえず、ファイナンシャル・プランニング技能検定の３級レベルの知識だけでも身につけておくと、日常生活でもかなり役に立ちます。わざわざ資格まで取る必要は無いと思いますけど。

率直に言って、これだけで十分なお金の知識が身につくとは言えません。でも、知らないよりはずっと合理的な判断ができるはずです。

ちなみに、ゼミネットというサイトを使うと、9,000円で20時間分の講義動画を繰り返し見ることが可能です。とりあえず、お金の知識を身につけたい人は、ぜひ使ってみてください。

あ、もちろん、興味があれば資格にチャレンジしてみるのも悪くないと思います。３級なら特に受験資格も必要ありませんし。

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